¿qué es mejor, donar una vivienda a tus hijos o vendérsela?

escrito por: equipo/20 noviembre 2014,

La respuesta a esta pregunta no es sencilla. Para llegar a una conclusión hay que analizar muchas variables que van desde el precio de la vivienda a los impuestos a pagar, pasando por el lugar en el que se reside. Es decir, para saber si es mejor donar una casa a tus hijos o vendérsela, hay que hacer muchos números. Esto es lo que debes tener en cuenta:
impuestos a pagar en caso de donación

• padres: deben liquidar en el impuesto de la renta (IRPF) correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase. Esto es así porque las donaciones tributan en la declaración de la renta y es el donante (los padres), no quien recibe la donación (los hijos), quien debe liquidarlo. Corresponde también al donante el pago de la plusvalía municipal correspondiente, un tributo que depende de cada ayuntamiento. 

• hijos: reciben la donación y deben pagar el impuesto de sucesiones y donaciones. El importe depende de factores como el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. En la mayoría de comunidades hay bonificaciones: del 99%, del 75%... pero en otras, no existen. 

impuestos a pagar en caso de compraventa

• padres: son los mismos que en el caso de las donaciones: deben liquidar el IRPF y asumir la plusvalía municipal

• hijos: quienes compran la vivienda, como en cualquier operación de compraventa, deben abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), un impuesto que también varía entre comunidades. Desde el 6% en la comunidad de Madrid, el 7% de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-la Mancha y el 10% de Extremadura. No obstante, algunas comunidades aplican una escala variable de tipos que depende del valor del inmueble

peligros de la compraventa
Al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca –con los gastos que eso conlleva– o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos.  De lo contrario, según apunta J.M. Mollinedo, secretario general de los técnicos de Hacienda, GESTHA podría sospechar que se simula una compraventa bajo la forma de una donación. 
"hacienda puede entender que se ha falseado un documento público y considerar que se ha producido una ganancia patrimonial no justificada por parte de quien recibe la vivienda. Sobre una vivienda de 200.000 euros ubicada en Madrid, podríamos estar hablando de una sanción económica de algo más de 161.000 si la agencia tributaria entiende que se ha simulado una donación", explica mollinedo. 
 ¿cuál es la base impositiva?
Una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni ‘por 2 euros’. Al menos no se puede hacer sin recibir después un importante ‘palo’ de Hacienda. De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere "anormalmente reducidos". 
Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo.