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domingo, 19 de noviembre de 2023

Divorcio: Que es el Proindiviso de la vivienda que fue familiar.

Qué es un proindiviso, cómo venderlo y cómo se disuelve.
Existen múltiples opciones para tener en propiedad un inmueble y una de ellas es el proindiviso. Pero ¿qué significa?
Vera de Benito, 18 Noviembre 2023, 
Un proindiviso es una situación legal en la que 2 o más personas comparten la propiedad de un bien, en este caso una vivienda.
En esta ocasión, exploraremos qué implica tener un proindiviso, cómo es posible vender esta forma de propiedad compartida y cuáles son los procesos legales que permiten su disolución. A lo largo de este análisis, descubriremos los desafíos y consideraciones clave que involucran a los copropietarios en esta situación y las opciones disponibles para gestionar eficazmente un proindiviso.


¿Qué es una propiedad proindiviso?
Un proindiviso es una situación jurídica que se produce cuando un bien o un derecho pertenece a varias personas al mismo tiempo, sin que exista una división física o material del mismo.
Por ejemplo, si 2 hermanos heredan una casa de sus padres, ambos son copropietarios de la casa en proindiviso, es decir, comparten la propiedad de la casa en una proporción abstracta o ideal, pero no tienen asignada una parte concreta de la misma.

El proindiviso puede originarse por diversos motivos, como la compra conjunta de un bien, la donación o la herencia. Esta situación implica que los copropietarios tienen derechos y obligaciones sobre el bien o el derecho común, como el uso, el disfrute, la conservación, la administración o la defensa en juicio.
Sin embargo, también supone ciertas limitaciones, como la necesidad de contar con el consentimiento de todos los copropietarios para realizar actos de disposición (venta, donación, etc.) o para modificar el bien.

Proindiviso de nuda propiedad y usufructo
El proindiviso es una situación jurídica en la que varias personas comparten la propiedad de un bien o un derecho sin que se pueda determinar la parte exacta que corresponde a cada una. Asimismo, en el caso de la nuda propiedad, es el derecho de ser dueño de un bien, pero sin poder usarlo ni disfrutarlo.

Por su parte, el usufructo es el derecho de uso y disfrute de un bien que pertenece a otra persona, el nudo propietario.
Por ejemplo, si una persona le deja en testamento la nuda propiedad de su casa a su hijo y el usufructo a su cónyuge, el hijo será el nudo propietario y el cónyuge el usufructuario.

¿Existe proindiviso entre nudo propietario y usufructuario?
No, no existe el proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario, ya que son derechos distintos que no implican una copropiedad. 
El nudo propietario y el usufructuario no comparten la propiedad del bien, sino que tienen derechos diferentes sobre él.

Lo que sí puede ocurrir es que haya proindiviso entre varios nudos propietarios o entre varios usufructuarios. Por ejemplo, si una persona le deja en testamento la nuda propiedad de su casa a sus 3 hijos y el usufructo a su cónyuge y a su hermano, habrá proindiviso entre los 3 hijos (nudos propietarios) y entre el cónyuge y el hermano (usufructuarios).

¿Cómo quitar el proindiviso?
La ley reconoce el derecho de cualquiera de los copropietarios a pedir que se acabe con el proindiviso y se reparta el bien o el derecho entre ellos. 
Así, nadie está obligado a seguir siendo copropietario y puede reclamar su parte correspondiente. Una vez que se disuelve el proindiviso, cada propietario tiene plena libertad sobre su parte.

Hay varias formas de acabar con el proindiviso, según las circunstancias: 
* Consolidación: Se produce cuando uno de los copropietarios compra las partes de
   los demás o cuando todos venden sus partes a un tercero.
* Pérdida o destrucción del bien o del derecho
* Renuncia de los copropietarios al bien o al derecho
* División del bien o del derecho
* Proindiviso de bienes divisibles

El método para disolver el proindiviso depende de si el bien o el derecho es divisible o no.
Si es divisible, basta con dividir el dinero o la finca entre los copropietarios según su porcentaje de propiedad. Si el bien o el derecho se puede dividir sin perder su valor, el proindiviso se puede disolver fácilmente. 
Si no existiera acuerdo entre los copropietarios, los que quieran disolverlo podrían acudir al juez para que efectúe la división.

Proindiviso de bienes indivisibles
En el caso de que el proindiviso sea indivisible, la situación se complica, ya que, si lo dividimos, dejará de ser útil y perderá su valor. En este caso, la única solución para disolver el proindiviso es vender el bien o el derecho, ya sea a un tercero o a uno de los copropietarios. Si tampoco hay acuerdo entre las partes, habrá que recurrir a la justicia para que el juez ordene la subasta judicial.

Aunque el resultado sería el mismo que si se vendiera el bien o el derecho a un tercero, recuerda que en las subastas el precio suele ser mucho menor que el del mercado, por lo que la opción más rentable sería intentar llegar a un acuerdo previo entre todos los copropietarios.

Cómo vender un proindiviso
Para vender un proindiviso, existen varias opciones según el grado de acuerdo entre los copropietarios y la naturaleza del bien. Algunas de las opciones más habituales son:
* Vender el bien a un tercero y repartir el precio según la cuota de cada
   copropietario. Esta opción requiere el consentimiento de todos los copropietarios y suele ser la más sencilla cuando el bien es indivisible, como una casa o un piso.
* Que uno de los copropietarios compre la parte de otro u otros copropietarios. 
  Esto implica una compensación económica entre los copropietarios y puede
  realizarse mediante un acuerdo privado o una escritura pública.
* Disolver el proindiviso dividiendo el bien en partes iguales y adjudicando cada parte
  a cada copropietario. Esta opción solo es posible cuando el bien es divisible, como
  una finca o un terreno. 
  Si el bien no es divisible, se puede recurrir a la subasta pactada o judicial.
* Acudir a una empresa especializada en la compra de proindivisos. 
  Puede ser una alternativa rápida y sin comisiones, pero implica vender el bien por
  debajo de su valor de mercado.
* Solicitar una conciliación o una demanda judicial para la división de la cosa común.
  Esta opción es la última instancia cuando no hay acuerdo entre los copropietarios y
  se quiere poner fin al proindiviso. El procedimiento puede ser largo, costoso y
  puede terminar con la venta forzosa del bien.

Derechos del copropietario de un bien proindiviso
Un copropietario de un bien proindiviso es aquel que tiene una parte proporcional de un bien que no está dividido materialmente, es decir, que comparte la propiedad con otros copropietarios sin que exista una delimitación física de su cuota.

Los derechos del copropietario de un bien proindiviso son los siguientes:
* Derecho a usar y disfrutar del bien común, siempre que no impida el uso y disfrute
  de los demás copropietarios
* Derecho a participar en los beneficios y cargas del bien común, según su cuota de
  participación
* Derecho a pedir la división del bien común, salvo que exista un pacto de indivisión
  o una prohibición legal. La división puede ser material, si el bien es susceptible de
  ello, o por venta y reparto del precio.
* Derecho a enajenar o transmitir su cuota de participación, ya sea por actos inter
  vivos (como venta, donación o permuta) o por causa de muerte (como herencia o
  legado). Sin embargo, los demás copropietarios tienen derecho de adquisición
  preferente, es decir, pueden comprar la cuota del copropietario que quiere venderla
  antes que un tercero.

¿Qué diferencia hay entre indiviso y proindiviso?
El término indiviso se refiere a una situación en la que una cosa o un derecho pertenece a varias personas, sin que exista una división material o jurídica de la misma. Por ejemplo, si 2 hermanos heredan una casa de sus padres, la casa es indivisa hasta que se reparta entre ellos. 
El indiviso implica que los copropietarios tienen una cuota ideal o abstracta sobre la cosa o el derecho, pero no un dominio exclusivo sobre una parte concreta.

Por otra parte, el término proindiviso, se utiliza para designar la cuota o porcentaje que corresponde a cada copropietario sobre la cosa o el derecho indiviso. 
Por ejemplo, si los 2 hermanos anteriores heredan la casa por partes iguales, cada uno tiene un proindiviso del 50% sobre la casa. 
En definitiva, el proindiviso representa el valor económico de la participación de cada copropietario y puede ser objeto de transmisión, cesión o gravamen.

La diferencia entre indiviso y proindiviso es que el 1º se refiere a la cosa o el derecho en sí mismo, mientras que el 2º se refiere a la parte proporcional que le corresponde a cada copropietario. El indiviso es una situación jurídica que implica una comunidad de bienes o derechos, mientras que el proindiviso es una medida del interés económico de cada copropietario sobre el bien o derecho común.

Ventajas e inconvenientes del proindiviso
El proindiviso puede tener ciertos beneficios e inconvenientes, dependiendo de la situación y el objetivo de los copropietarios. Entre sus ventajas destacan:
* Permite acceder a propiedades más costosas o de mayor valor al compartir los
  gastos y las responsabilidades con otros copropietarios.
* Ofrece flexibilidad en la venta, ya que cada copropietario puede vender su parte sin
  necesidad de vender todo el bien siempre que respete el derecho de preferencia de
  los demás.
* Facilita la herencia al evitar la necesidad de vender el bien para repartir el
  patrimonio entre los herederos.
* Protege ante posibles embargos al no estar el bien a nombre de una sola persona.
* Diversifica la inversión al permitir participar en un proyecto conjunto sin asumir todo
  el riesgo y los costos.

Sin embargo, también puede tener desventajas, especialmente si hay conflictos o desacuerdos entre los copropietarios:
* Implica una falta de control sobre el bien, ya que se necesita el consentimiento de
  todos los copropietarios para tomar decisiones sobre su uso, gestión o disposición.
* Implica una responsabilidad conjunta sobre el bien, pues cada copropietario
  responde por las deudas y obligaciones relacionadas con el bien en su totalidad.
* Implica limitaciones en la disposición del bien, ya que se requiere el acuerdo de
  todos los copropietarios para vender, donar o transmitir el bien a un tercero.
* Implica dificultades para dividir el uso del bien si este no puede ser dividido
  físicamente (como una casa), lo que puede generar problemas de convivencia o 
  disfrute.

Casos más frecuentes de proindiviso
Los casos más frecuentes de proindiviso se dan por las siguientes razones:
* Por herencia: Cuando se recibe una parte de un bien o un derecho que pertenecía
  a una persona fallecida, junto con otros herederos.
* Por matrimonio o pareja: Cuando se adquiere un bien o un derecho en común con
  el cónyuge o la pareja y luego se produce una separación o divorcio.
* Por decisión voluntaria: Cuando se compra o se crea un bien o un derecho en
  conjunto con otras personas, por ejemplo, una sociedad o una comunidad de
  bienes.
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martes, 3 de enero de 2023

¿Cuánto se paga por un proindiviso?


Giproindiviso,11 julio 2022
Por lo general se pueden obtener varios precios a una misma vivienda según sea el método que utilicemos para calcular su valor.
1. Calcular el precio de un proindiviso
En 1º lugar, podemos calcular el precio a través de una tasadora oficial que valore la vivienda a través de un perito tasador que realice un informe teniendo en cuenta todas las circunstancias de la vivienda.
Esta valoración evidentemente nos conllevará un coste que dependerá del servicio prestada por cada tasadora.

En 2º lugar, nos encontramos con el valor de mercado, el cual puede ser fácilmente obtenido por cualquier persona, ya que simplemente debemos entrar a los distintos portales inmobiliarios (tanto físicos como online) y comparar nuestra vivienda con inmuebles situados en zonas similares y con características parejas.
Siempre existe cierta subida de precios para tener margen para la rebaja, por lo que aplicaremos un correctivo de aprox. 10% para saber el valor real de mercado de nuestra vivienda.

2. ¿Cuánto paga un inversor por un proindiviso?
En 3º lugar, nos encontramos con el valor que le da un potencial inversor a nuestra vivienda, que es el precio que un inversor está dispuesto a pagar, en este momento, por una vivienda.
Aquí habría que distinguir entre inversores que compran para alquilar e inversores que compran para volver a vender.

Pero lo que hay que tener en mente es que un inversor compra para obtener una rentabilidad y normalmente trabajan con tablas para sacar la oferta que se puede ofrecer por cada vivienda según sus características. Se trata meramente de un cálculo matemático.
Para un inversor sólo se trata de números, tan solo mira la rentabilidad de la operación: grosso modo, si los gastos en una compraventa inmobiliaria rondan el 15% del valor de la compraventa (entre impuestos, Registro, notario, etc.)
Y cualquier inversor inmobiliario buscará una rentabilidad de un 20% o 25%, el precio de tu casa para un inversor suele ser, por lo general, de una tercera parte del precio de mercado.

3. Las empresas de proindivisos
Dicho esto, si lo que queremos es saber cuánto pagan las empresas que compran proindivisos por nuestra parte del piso el valor propio del propietario y el valor de tasación no nos sirven.
Deberemos partir del valor de mercado y el valor para el inversor, ya que las empresas que compran proindivisos son grupos de inversores inmobiliarios que, compran para solucionar la situación de copropiedad judicialmente, reformar y volver a vender en un plazo corto de tiempo obteniendo una rentabilidad de un 20% o un 25%.

Debe tenerse en cuenta que, en la compra de un proindiviso, no solo hay que soportar los gastos habituales de cualquier compraventa inmobiliaria (notario, ITP, Registro, Certificado y cédula, etc). Además, hay que añadir los costes de los abogados para llevar el proceso judicial de división y, en su caso, de desahucio. También hay que considerar los costes que conlleva para un inversor tener el dinero inmovilizado sin obtener ninguna rentabilidad ni poder utilizarlo para otras cosas durante todo el tiempo que dure el proceso de división de cosa común.

En resumen, para calcular cuánto pagan las empresas que compran proindivisos hay que tener claro que no estamos vendiendo una casa, estamos vendiendo un problema que casi nadie va a querer .
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