Divorcio y Vivienda: Adquirir el 50%.Disolución del Condoinio

Marisol, abogada: «La forma más barata para adquirir el 50% de tu vivienda es mediante disolución de condominio»
Jordi Martínez, ABC, 24/02/2026 
Cuando se afronta un divorcio, una situación bastante común es que una de las partes quiera comprarle a la otra su mitad de la vivienda familiar. Sin embargo, este tipo de operaciones puede implicar impuestos elevados, especialmente el ITP. 

¿Existe alguna forma legal de hacerlo pagando menos?
Sobre este tema ha hablado la usuaria de TikTok @marisollegal, una abogada con más de 20 años de experiencia que comparte en redes sociales diferentes consejos jurídicos y legales. En uno de los vídeos más recientes de su cuenta explica cuál es la manera más económica de comprarle la mitad de la vivienda a la expareja evitando estos altos impuestos.

Disolución de condominio
Según detalla, cuando una persona se separa y desea adquirir el 50% de la propiedad del otro titular, la opción más barata suele ser recurrir a la disolución o extinción de condominio. Esta figura jurídica permite reorganizar la titularidad de un bien que ya pertenece a ambos, evitando formalizar una compraventa tradicional.

«Tendríais que ir a un notario y en esa escritura pública poner que se disuelve la propiedad y que tú adquieres la mitad de tu marido por disolución de condominio», explica, subrayando que no se trata de una transmisión convencional, sino de una redistribución de la propiedad existente.

Desde el punto de vista fiscal, esta diferencia jurídica resulta clave. Tal y como señala la abogada, la operación suele tributar únicamente por Actos Jurídicos Documentados, con un coste aproximado del 1,5%, frente al alrededor del 10% que podría aplicarse en una compraventa sujeta al ITP.

Fiscalidad de la disolución y extinción del condominio: “Una tributación desarrollada por los tribunales”

Basilio Sáez Lorenzo, BS Fiscal para Asesorías, 10/05/2025 
El Tribunal Supremo y la Dirección General de Tributos perfilan los criterios aplicables en IRPF, ITPAJD, IIVTNU e IVA, destacando la importancia del análisis individualizado de cada operación.
La ausencia de un cuerpo para la comunidad de bienes donde acoger el espíritu de su fiscalidad, tiene como consecuencia una regulación sin criterio único entre las distintas figuras tributarias. Tanto es así, que son los tribunales de justicia, guiados por el Derecho Civil, los que han marcado las normas tributarias aplicables en su extinción o disolución, para que sean acogidas y aplicadas por otras instancias y los órganos consultivos.

Cuando hablemos en los siguientes párrafos de extinción y disolución de un condominio, normalmente usted estará pensando en bienes inmuebles y en el siguiente análisis, cuando lo hagamos de disolución de una comunidad de bienes, tenga presente también que no se ejerce una actividad económica, pero lo que es más importante aún, estaremos hablando de la extinción salvo que digamos lo contrario.

En efecto, si usted es dueño de un inmueble junto con otras 5 personas y a uno de ellos, todos los demás le compran su parte, está usted hablando de algo distinto a lo que exponemos en los siguientes párrafos; habla usted exclusivamente de una transmisión, nosotros lo haremos de una operación mucho más conflictiva, la disolución y extinción de un condominio. 

Sobre ella, el Tribunal Supremo tiene una importante lista de sentencias, determinando por qué modalidad del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) debe tributar.

Son numerosos los casos que se han tratado, desde situaciones que podemos considerar un estado inicial, hasta operaciones donde la forma de compensar un exceso de adjudicación se convierte en esencial, esto ocurre en la sentencia del Tribunal Supremo número 1502/2019 que fija el siguiente criterio:
“La extinción de 2 condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los 2 bienes inmuebles indivisibles sobre los que recaen a 1 de los condóminos, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico y parte por la entrega de varios bienes muebles y de un bien inmueble de su propiedad del que era exclusivo titular dominical, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), debiendo tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) del ITPAJD, con independencia de que los copropietarios ostentasen participaciones distintas en cada uno de los referidos condominios”.

Si bien, la anterior doctrina no debe ser tomada a la ligera y examinarse caso por caso. En este sentido, el Tribunal Supremo en todas sus sentencias ha marcado unas líneas generales a seguir, tanto en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP como en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, sin perjuicio de la aplicación cuando corresponda de la exención del art. 45.I.B) 3 del Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITPAJD (Ley del ITPAJD) y, de los supuestos de excesos de adjudicación inevitables que serán hoy protagonistas.

En el ámbito del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), su aplicación puede decirse que sigue las conclusiones generales alcanzadas por la doctrina del Tribunal Supremo en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, cuando no se produce exceso de adjudicación o el mismo es inevitable; véase el paralelismo entre los criterios de la Dirección General de Tributos en Consultas Vinculantes donde trata el ITPAJD, como puede ser la número V2096-22 entre otras muchas y, la Consulta Vinculante V0123-24 que versa sobre el IIVTNU.

Si nos trasladamos al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) las conclusiones son muy distintas, la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF) se refiere a la imposibilidad de actualizar valores en los supuestos enumerados en su art. 33.2, donde se estima que no existe alteración en la composición del patrimonio y, esta situación se puede producir en la extinción de la propiedad común; 

véase la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2022, número de resolución 1269/2022:
“La compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva”.

Se pueden plantear multitud de situaciones que deben ser analizadas caso por caso, pero en términos generales podríamos destacar los siguientes casos.
Disolución sin exceso de adjudicación:
Esta situación es aquella en la que los comuneros o copropietarios no reciben más de lo que les corresponde en proporción de su cuota de participación en el bien común. En esta situación no se origina exceso de adjudicación y, tampoco, una transmisión patrimonial a los efectos de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD. 

Sí, en cambio, tributará la escritura de disolución por la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, si se cumplen los siguientes requisitos:

Tratarse de la 1ª copia de una escritura pública.
Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.
No estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.

No se produce el hecho imponible del IIVTNU, manteniéndose fechas y valores de adquisición originarios y en el IRPF no existe alteración patrimonial para los partícipes.

Disolución con exceso de adjudicación que se compensa:
Esta situación se produce cuando a uno de los comuneros, con motivo de la extinción o disolución, se le adjudica el bien común. En este caso, el comunero que se queda con la titularidad compensa al resto. 

El que adquiere la plena titularidad será el sujeto pasivo del ITPAJD, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. La base imponible será la que corresponda a la parte que adquiere, teniendo en cuenta el valor de referencia conforme establece los artículos 30 y 10 de la Ley del ITPAJD.

En el IIVTNU, este supuesto supone la realización del hecho imponible, siendo sujeto pasivo el transmitente.
Ambas situaciones, las anteriores, sin perjuicio de la existencia de una situación que se analizará más adelante.

Por último, el comunero que percibe la compensación deberá determinar si existe una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF por diferencia entre el valor de adquisición, que será el valor en el momento en el que se constituyó el condominio y el valor de transmisión.

Disolución con exceso de adjudicación sin compensación
En este caso, estamos ante una transmisión lucrativa y tributará en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: tributará como donatario el partícipe a cuyo favor se produce la adjudicación.
En el IIVTNU se produce el hecho imponible, siendo el mismo adjudicatario el sujeto pasivo.
En el IRPF será el donante quien deberá determinar la posible existencia de una ganancia patrimonial, de acuerdo con el art. 36 de la LIRPF y su remisión a las normas del ISD para su cálculo, teniendo en cuenta que una pérdida no será computable (Tribunal Supremo sentencia 616/2024).

Disolución con exceso de adjudicación inevitable
El exceso de adjudicación inevitable se produce cuando el bien es indivisible y quedaría totalmente mermado si se realizase una división y, en virtud de ello, solo puede adjudicarse a uno de los comuneros, el cual compensa a los demás económicamente por el exceso recibido.

En este caso no se considera transmisión patrimonial a los efectos del ITPAJD en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por lo que tributa por la modalidad actos jurídicos documentados en la cuota variable del documento notarial.

En el IIVTNU, siendo el exceso de adjudicación inevitable, no se producirá el hecho imponible. Puede el lector remitirse a la Consulta Vinculante V0123-24 ya mencionada.
En el IRPF, en la medida que se cumplan los requisitos que establece la sentencia del Tribunal Supremo 1269/2022 antes mencionada, si el valor recibido por la cuota de participación es superior al valor de adquisición en el momento de constitución del condominio, se genera una ganancia patrimonial.

Más allá de las anteriores 4 situaciones, se pueden plantear multitud de casos, en función del número de condominios, titulares de los mismos, reparto y compensación. Cada caso debe ser examinado de forma particular.

En el ámbito administrativo, entre las últimas consultas vinculantes respondidas por la Dirección General de Tributos a fecha de este análisis se encuentra la V0111-25, donde una persona es copropietaria de un inmueble junto con 4 personas más y desea quedar como única propietaria, el órgano consultivo en línea con nuestros supuestos generales responde con las siguientes conclusiones:

“Primera: … Si las prestaciones de todos los comuneros son equivalentes y proporcionales a las respectivas cuotas de participación, resultará aplicable el supuesto de no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales… y, consecuentemente, procederá la tributación de la operación por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales.
Segunda: … La operación tributará por la modalidad de actos jurídicos documentados. La base imponible será la parte que adquiere la consultante y que deja de ser de los otros comuneros…”.

Interesantísima es la consulta vinculante número V0039-25, donde un matrimonio en régimen de gananciales posee el 50% de un inmueble. La mujer posee un 25% con carácter privativo y su cuñado el otro 25%. La mujer quiere aportar su 25% privativo a la sociedad de gananciales para, posteriormente, disolver la comunidad de bienes que ostentan con su cuñado y adjudicarse la sociedad de gananciales el inmueble, compensando a su cuñado con dinero.

Más allá de la respuesta de la Dirección General sobre la disolución de la comunidad de bienes, que está en línea con lo expuesto en este análisis, nada se menciona sobre la 1ª operación, la aportación de su 25% privativo a la sociedad de gananciales, obviamente porque no es consultada. Esperemos que conozcan la Unificación de Criterio del Tribunal Económico Administrativo Central, de 23 de enero de 2024 y de la que hablamos en su día en E&J, que determina que la aportación de un bien privativo a la sociedad de gananciales puede generar una ganancia patrimonial por la que tributar en el IRPF.

Ponemos de relevancia lo anterior, para mostrar que todas estas operaciones deben ser analizadas previamente y contar con el apoyo de un profesional.
No queremos dejar el análisis sin hacer referencia al IVA en la disolución de una comunidad de bienes.
Al comienzo de nuestro análisis mencionamos que hablaríamos de comunidades de bienes que no realizan actividades empresariales, sin embargo, el concepto de empresario es muy distinto en el IVA y en otros impuestos, así el art. 5 de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA) nos indica que, se consideran empresarios a efectos de ese impuesto particularmente a los arrendadores de bienes, es decir, una comunidad de bienes que arrienda un bien inmueble será sujeto pasivo del IVA y, ello con independencia de que la comunidad de bienes no ejerza una actividad económica en los términos del art. 27.2 de la LIRPF.

Partiendo de lo anterior, queremos dedicar un lugar a la reciente sentencia de 7 de abril de 2025, número 417/2025 del Tribunal Supremo:
Se trata de un caso donde en la disolución de una entidad, se adjudica a sus socios una serie de inmuebles, un volumen importante, estos socios se constituyen en comunidad de bienes para realizar la actividad de arrendamiento, sería más adelante donde se produce extinción de condominio con la adjudicación que le corresponde a cada uno de ellos, esta última operación es la tratada en el caso de litigio, y bajo el supuesto de que esas personas van a continuar con ese arrendamiento.

En 1º lugar, según se desprende de los hechos contados, nótese el encaje en nuestro 1º supuesto de la extinción de condominio, ya que parece realizarse en proporción a la cuota de participación de cada comunero, sin que existan excesos de adjudicación. 

Pero a lo que a IVA se refiere, la consideración de una operación como sujeta y exenta, sujeta y no exenta u operación no sujeta, tiene consecuencias sobre las cuotas deducibles, así como sobre un procedimiento de regularización de bienes de inversión. Una materia la anterior que daría para un análisis independiente, pero en el caso que nos ocupa el Tribunal Supremo determina algo obvio fiscalmente, esas adjudicaciones a los efectos del IVA son entregas de bienes sujetas, ahora bien ¿sujetas y exentas? ¿o es aplicable a tal operación la no sujeción por transmisión de unidad económica autónoma del artículo 7 de la LIVA?

En el caso objeto de litigio, el alto Tribunal rechaza que sea aplicable el supuesto de no sujeción, pero reconociendo que debe examinarse caso por caso, examinando la actividad económica a desarrollar y la intención de continuarla en el tiempo.

Personalmente, no estoy de acuerdo con esta sentencia. Las conclusiones del caso C-444/10 del Tribunal de Justicia de la Unión permiten llegar a otra conclusión a la alcanzada. Si, como dice el Tribunal Supremo se debe examinar caso por caso, entonces debería ser aplicable. En efecto, la actividad de arrendamiento de inmuebles en el IVA no exige por definición un requisito adicional a ella misma, por lo que la adjudicación de estos inmuebles, manteniendo los contratos de arrendamiento y la continuación de su desarrollo, debe encontrarse en el supuesto de no sujeción. Además, el art. 7 LIVA prevé una serie de subrogaciones del adquiriente.

De cualquier manera, el Tribunal Supremo en otra figura tributaria, el IVA, vuelve mostrarnos la complejidad de estas operaciones, cómo no va a construirse la doctrina tributaria en base a otras ramas del derecho, cuando la propia terminología económica que debe ser esencial en la fiscalidad es retorcida según nos convenga más, repercusión o exención, con el ojo puesto en la deducción.

Divorcio: La extinción de condominio

Marín & Mateo Abogados, 25/01/2024
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción del condominio consiste en la ruptura o división de la comunidad, copropiedad o proindiviso, es decir, dividir y disolver el bien que estaba en común entre 2 o más propietarios.
Aparece regulada en el art. 392 del C. Civil, el cual establece que:
“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas”.

¿Quién puede poner fin a un Condominio?
Los sujetos que pueden poner fin al condominio son, principalmente, aquellos que poseen un porcentaje o cuota de participación sobre el bien, es decir, cualquiera de los copropietarios.
Es un derecho que posee cualquier de los sujetos que forman el condominio, siendo irrenunciable e imprescriptible, es muy común en las separaciones o divorcios y en las herencias.

¿Cómo se realiza la división de la cosa común?
Si un cotitular decide que quiere extinguir el condominio, nadie le puede obligarle a permanecer, ni oponerse a ello. Según establece el art. 400 del C.Civil:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Se establecen 2 formas de extinguirlo:

1.- De mutuo acuerdo
2.- Vía judicial

Extinción del condominio de mutuo acuerdo.
Cuando los cotitulares llegan a un acuerdo o consenso sobre la forma de poner fin a la comunidad, primeramente tendrán que valorar el bien previamente y dejar claro la forma de valorarlo y comprometerse a aceptar la extinción del condominio.

¿Cómo se realiza?
Se realiza: mediante escritura pública ante notario de extinción de condominio
pagando el impuesto correspondiente y posteriormente se procederá a la inscripción en el registro de la propiedad.

¿Y la extinción de condominio en caso de divorcio?
En el supuesto de los divorcios, la extinción del condominio puede incluirse como parte en el Convenio Regulador de mutuo acuerdo acompañando a la demanda de divorcio.

¿Qué formas existen para poder extinguir de mutuo acuerdo un condominio?
Hay distintas formas por las que se puede extinguir de mutuo acuerdo:

a.- Que 1 de los propietarios se quede con la totalidad del bien y por tanto pague a

     los otros su parte.
b.- Cuando sea divisible el bien, que cada 1 de los cotitulares se quede con el

     porcentaje que le corresponde.
c.- Se venda el bien para repartirse el dinero recibido por un tercero.

Extinción del condominio por vía Judicial
Cuando los titulares del bien no se pongan de acuerdo, será un juez el que decida la forma de dividirlo. Esto puede ser debido a que no lleguen a un acuerdo sobre el precio, la forma de adjudicarse el bien…
Esta forma de extinguir el condominio se realiza mediante la acción de división de la cosa común.

¿En qué consiste la acción de división de la cosa común?
El juez será el que establezca las adjudicaciones del bien que se van a realizar a cada uno de los titulares o, en caso de que el bien no se pueda dividir, se procederá a la venta del bien y posterior reparto del dinero entre los copropietarios.
Los juzgados suelen proceder al llamado ‘remate o subasta pública del bien‘, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Quién asume los gastos en la extinción de condominio?
Los gastos, si voluntariamente las partes no deciden otra cosa, son con arreglo a ley, como las compraventas. En el supuesto de desacuerdo, por resolución judicial.
En cuanto al registro de la propiedad los gastos los paga el adquiriente que se adjudica la titularidad al igual que el impuesto correspondiente.

¿Cómo tributa la extinción del condominio?

La extinción del condominio, al no ser una transmisión de patrimonio, no tributará por el Impuesto de transmisiones patrimoniales (6% al 10%), sino que tributará por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados del 1% al 1,5%.
Este porcentaje puede variar, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se produzca la extinción del condominio.

Por tanto, es una figura jurídica que supone un importante ahorro fiscal, al ser una transacción más económica que la compraventa, lo que la convierte en una alternativa muy interesante en muchos casos, como son en las herencias y divorcios.

Este impuesto lo tiene que pagar el titular que se adjudica el bien.

Otro de los impuestos importantes sería la Plusvalía municipal. 

En el supuesto de la extinción de comunidad, el que transmite la propiedad tampoco tiene que pagar plusvalía municipal, al no considerarse una transmisión patrimonial por lo que plusvalía se pagará en la siguiente transmisión del bien.

Extinción de condominio: Tras la Liquidación de los bienes Gananciales

Belén González Fernández y Nuria Diez, Abogadas, 14/08/2023
¿Qué es el condominio?
El condominio es el derecho real de propiedad sobre un bien que pertenece a varias personas, es decir, cada propietario tiene asignada una cuota de propiedad sobre el bien.
La regulación legal se encuentra en los art. 392 y siguientes del Código Civil.

¿Quién puede pedir la extinción del condominio?
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y, por lo tanto, cualquiera de ellos podrá pedir en cualquier momento y sin necesidad de alegar causa alguna que se divida el bien común.

Causas de la extinción del condominio
Además de otras causas de tipo genérico como podría ser la destrucción del bien objeto de la copropiedad, la causa principal de la extinción de condominio es la consolidación de la propiedad en un único titular.
Esto puede suceder porque:

a.-  todos los copropietarios cedan su cuota de propiedad a uno de ellos, b.- porque se venda el bien a un 3º o 

c.- porque se divida el bien como, por ejemplo, en los casos de fincas que pueden ser segregadas.

¿Deben estar todos los propietarios de acuerdo?
No es necesario que todos los copropietarios estén de acuerdo para proceder a la extinción del condominio. De hecho, el Código Civil faculta a cualquier copropietario a pedir la división del bien común en cualquier momento, sin que sea relevante si su cuota de propiedad es menor o igual a la del resto de copropietarios.

¿Qué sucede si no se está de acuerdo?
Si los copropietarios no alcanzan un acuerdo para la extinción de la copropiedad cualquiera de ellos podrá presentar ante el juzgado de 1ª instancia un procedimiento judicial para proceder a la extinción de la copropiedad ejerciendo la acción de división del bien común.

Procedimiento a seguir para la extinción del condominio
Si el procedimiento se realiza de mutuo acuerdo la extinción de la copropiedad puede realizarse en escritura pública otorgada ante notario por todos los copropietarios en la que se recogerá el acuerdo alcanzado.

Si no existe acuerdo, aquel copropietario que pretenda el fin de la copropiedad deberá presentar una demanda ante el juzgado correspondiente para el ejercicio de la acción de extinción de la copropiedad. El procedimiento se desarrolla mediante un juicio ordinario siendo necesaria la intervención con abogado y procurador.

Qué supone la extinción de condominio
La extinción de condominio supone la consolidación de la propiedad en un único titular, cesando la situación de copropiedad existente.

¿Cómo se reparte el bien en común?
Si el bien es divisible jurídicamente se procede a dividir el mismo y adjudicar a cada copropietario uno de los bienes resultantes, supuesto que se da, por ejemplo, en las copropiedades sobre viviendas unifamiliares por plantas o en edificios en las que se puede proceder a constituir una propiedad horizontal.
Si el bien no es divisible o si al dividirlo desmerece mucho su valor o resulta inservible para su uso deberá: adjudicarse por entero a uno de los copropietarios debiendo éste indemnizar al resto de propietarios por el valor de su cuota o venderse a un 3º y repartirse la ganancia.
En los supuestos en los que el procedimiento de extinción de copropiedad se realiza sin acuerdo y por medio de procedimiento judicial la venta del bien se realizará en subasta pública.

En el caso de que el bien común sea una vivienda, ¿qué ocurre con la hipoteca?
La extinción de copropiedad no afecta al préstamo hipotecario que se mantiene en todos sus términos, por lo que pueden darse 2 situaciones diferentes:
Si el inmueble se adjudica a un copropietario, siempre que la entidad bancaria lo consienta, se puede modificar la titularidad hipotecaria para que el adjudicatario de la vivienda sea el único deudor hipotecario. Son muy frecuentes, sin embargo, los casos en los que las entidades bancarias no consiente el cambio de titularidad por lo que es aconsejable consultarlo 1º. En estos casos si es posible económicamente se puede cancelar la hipoteca.
En los casos de venta a un tercero o subasta pública del inmueble lo habitual es cancelar la hipoteca con el precio abonado por la vivienda.

Fiscalidad de la extinción del condominio
Es fundamental contar con el consentimiento de la entidad bancaria en caso de querer modificar la titularidad hipotecaria. 

Además, es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las implicaciones fiscales específicas de cada situación.

Extinguir un condominio implica concretar el derecho en una de las partes que integran el condominio, esto es, si un inmueble es propiedad de 5 personas y ese inmueble pasa a ser de 1 sola de esas 5 personas, se realiza una escritura de extinción del condominio, lo que conlleva el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, tributando por la parte que se adquiere y al tipo impositivo vigente en la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble.

Sin embargo, siguiendo con el ejemplo anterior, si un inmueble pertenece a 5 personas y 2 de ellas se lo venden a las otras 3 o a 1 tercero, las personas que adquieren pagarán el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas por la parte que adquieren y al tipo impositivo vigente en la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Además, las personas que transmite también tienen una repercusión fiscal, ya que deben declarar en su IRPF la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición y tributar por el beneficio.
Referencias legales:
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El proindiviso en nuestro ordenamiento jurídico: ¿por qué es una figura problemática?

Redacción E&J, 07/02/2023
"Es posible distinguir entre 2 modalidades de proindivisos: el proindiviso divisible y el proindiviso indivisible".
Dentro del ordenamiento jurídico español existen una serie de figuras de las cuales es más probable que se deriven problemas legales, fundamentalmente por su naturaleza y/o configuración normativa. 

En el ámbito del derecho civil, una de ellas sería la del proindiviso, concepto sinónimo de otros términos como condominio o comunidad de bienes y que a efectos prácticos está siempre relacionado con el derecho de propiedad.

El proindiviso es, en realidad, una figura más frecuente de lo que podríamos pensar, haciendo referencia a un bien o un derecho que pertenece conjuntamente a varias personas. Es muy frecuente que, por ejemplo, el proindiviso se dé cuando una pareja compra un inmueble para establecerlo como vivienda habitual o 2ª vivienda o cuando varios hermanos reciben en herencia una propiedad o suma de dinero tras el fallecimiento de un familiar.

Sea como sea, lo que está claro es que, debido a su naturaleza conjunta, este escenario jurídico presenta bastantes dificultades, refiriendo siempre la gestión compartida de una propiedad. Por este motivo, en el post de hoy queremos reflexionar acerca de la misma, los problemas que surgirán en torno a ella y cómo podremos solucionar los mismos con la ayuda de un profesional especializado en la materia.

Además, aprovechamos este artículo para aconsejar a aquellas personas que estén teniendo un problema de estas características que consulten siempre sus posibilidades con un equipo de abogados especialistas en proindivisos en la comunidad de Madrid si allí se encontrase sita la vivienda, siendo ellos los encargados de trazar la estrategia legal más favorable para un tema que podría resultar muy complejo si no tenemos un conocimiento específico en la materia.

¿Cómo se define la figura del proindiviso?
El proindiviso es un concepto jurídico que refiere la copropiedad de un bien, es decir, que sus dueños son propietarios únicamente de una parte del mismo. En este caso, la dificultad del concepto vendrá dada porque todas las partes son copropietarias, pero en realidad ninguna de ellas tiene la plena propiedad del inmueble, finca o herencia en cuestión para poder usarla según su criterio individual.

De esta manera, siempre que existan varios propietarios, por las razones que sean, hablaremos de un escenario de proindiviso. En algunos ejemplos, como sería una herencia exclusivamente económica, este concepto podrá no suscitar graves problemas. Sin embargo, cuando hablamos de un bien indivisible, como sería una casa heredada entre varios hermanos, lo cierto es que suelen aparecen diferentes enfrentamientos entre las partes debido a intereses contrarios sobre cómo proceder a su uso y disfrute.

Tipos de proindiviso
En términos generales es posible distinguir entre 2 modalidades de proindivisos: el proindiviso divisible y el proindiviso indivisible.
En el caso de un proindiviso divisible, los problemas suelen ser más reducidos, siendo posible repartir el bien en función del porcentaje de cuota de cada copropietario, repartiendo por ejemplo la cantidad de dinero entre las partes o segregando la finca en subdivisiones siempre que cada una de ellas respete la unidad mínima de cultivo si hablamos de una finca rústica.
Este tipo de situaciones suelen permitir por lo general terminar de manera más sencilla con los problemas entre las partes.

No obstante, en caso de hablar de un bien indivisible, esta situación sí presentará más conflictos a la hora de hacer uso de la copropiedad. 

En los casos en los que no es posible llegar a un acuerdo entre las partes para la venta del bien, lo más interesante desde el punto de vista económico será acudir a los organismos de justicia para que estos declaren la indivisibilidad del bien en el ámbito del juicio declarativo, a pesar de que esta opción requerirá de mayor tiempo de espera por nuestra parte para solucionar ese conflicto que tanto nos preocupa.

Conflictos y problemas que podrían surgir a raíz de esta situación
Según el gabinete de expertos en derecho de propiedad de GJ Defensa Legal, un despacho de abogados en Madrid con más de 10 años de experiencia en la materia, los problemas más comunes suelen surgir cuando se intenta proceder a la venta del mismo o por el uso común en su día a día, siendo una de las partes la que realiza acciones de diversa índole sin contar con la aprobación del resto de comuneros.

En la misma línea de estos 2 ejemplos debemos marcar la diferencia entre los inmuebles heredados, en los cuales las partes suelen presentar mayores facilidades para llegar a un acuerdo y los casos de parejas que compraron un piso a medias, en los cuales las partes tan solo ceden ante el temor a ser condenados en costas finalizado el procedimiento de reclamación.

La extinción de un condominio en nuestro ordenamiento jurídico.
Todos estos factores propician que el proindiviso sea visto como una figura claramente problemática, en la que las partes en muchas ocasiones ven como única solución vender el mismo a una empresa externa y cerrar el asunto ante el desgaste emocional que provocan situaciones de este tipo. En este sentido, la ley sí recoge el derecho de los copropietarios a poder vender su parte, según lo establecido en el art. 399 del C.Civil.

No obstante, la realidad del sector inmobiliario hace que muy pocas personas vean interesante adquirir una propiedad de estas características mientras que las entidades inmobiliarias dedicadas a este tipo de operaciones ofrecen un valor muy inferior al que sacaríamos sin vendemos nuestra casa de mutuo acuerdo en el mercado inmobiliario.

Por este motivo, hablar con un abogado especializado en la materia es la única forma de trazar la estrategia legal más favorable a la defensa de nuestros intereses personales para, a posteriori, obtener un mayor beneficio económico finalizado el proceso de disolución.

División judicial de la cosa común, ¿cómo se hace?

giproindivisos,12 Enero 2023
El objetivo de la división judicial de la cosa común es que ninguno de los copropietarios se vea forzado a mantenerse en una copropiedad.
1. ¿Qué es la división de la cosa común?
Cuando una pluralidad de sujetos ostenta la titularidad sobre un mismo bien, entendemos que este se encuentra en situación de proindiviso.
Dadas las particularidades de este tipo de situaciones, es bastante probable que alguno de los comuneros quiera cesar en dicho estado de indivisión, y una de las mejores fórmulas para ello, pasa por instar un procedimiento judicial en acción de división de la cosa común de acuerdo con lo dispuesto en el art. 400 del R.D. de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (“Código Civil”), que dice así:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

2. ¿Cuándo acudir a la división de la cosa común?
La acción de división de la cosa común o “actio communi dividundo”, es una facultad derivada del derecho romano, que encuentra su fundamento en la idea contraria a la comunidad, por considerar la misma como un estado desfavorable y antieconómico, motivo por el cual debe tratarse de un supuesto incidental o transitorio.
El objetivo principal es que ninguno de los copropietarios puede verse forzado a mantenerse en situación de copropiedad, lo que conlleva que la acción de indivisión sea indiscutible por los demás partícipes, tanto es así que es una acción imprescriptible, y que no puede someterse a condición alguna.
Aun con todo, pueden existir pactos de indivisión vinculantes entre los comuneros, aunque los mismos no pueden ser superiores al plazo establecido en la ley, esto es, 10 años (salvo prórroga).

3. ¿Cómo se realiza la división de la cosa común?
Antes de iniciar un procedimiento judicial, lo más recomendable será proceder al envío de un requerimiento con carácter fehaciente al resto de copropietarios. 1ªmente, porque siempre será más beneficioso para las partes llegar a un acuerdo extrajudicial, y seguidamente, porque el envío de un burofax con carácter previo podría conllevar la imposición de las costas del procedimiento judicial a las otras partes.
El procedimiento para la división de la cosa común se iniciará por medio de demanda de juicio declarativo, que se tramitará por el procedimiento verbal u ordinario según la cuantía del bien que se pretenda dividir, que se calculará conforme a los precios de mercado en el momento de proceder a la interposición de la demanda.

4. Resolución judicial de división de la cosa común
Según lo dispuesto en la Sentencia que dicte el Juzgado encargado de resolver cada procedimiento, mediante la que se declare la extinción de la situación de proindiviso, la división del bien se podrá llevar a cabo de 2 formas: la 1ª de ellas mediante la división material y física del bien, siempre y cuando esta sea posible, y la 2ª de ellas mediante la división económica del bien a través de su venta en pública subasta -en defecto de acuerdo entre los comuneros en otro sentido- con reparto del precio entre los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas, todo ello en virtud de lo manifestado en el art. 404 del C.Civil:
“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Si tras la notificación de la Sentencia las partes no se ponen de acuerdo en proceder a la venta del inmueble, podrán iniciar el correspondiente procedimiento de ejecución de obligación de hacer, que como hemos indicado, finalizará a través de la venta del bien en pública subasta.

La Extinción del Condominio, la menos mala de las soluciones.

Si te has divorciado, lee esto antes de vender tu mitad de la casa a tu ex.
Vender la mitad de la vivienda a tu ex llegando a un acuerdo es una de las soluciones más beneficiosas en caso de divorcio, que puede ahorrar el tiempo y el dinero que suponen llegar a la vía judicial
PISOS.com, Jueves, 26 enero 2023, 
En ocasiones, cuando el amor se va, hay otro vínculo aún más fuerte que permanece: el de tener una vivienda a medias, especialmente si aún nos une a ella una hipoteca. El reparto de los bienes tras el divorcio puede llegar a ser motivo de desavenencias y disgustos en la pareja, sobre todo cuando la vivienda que ha sido el domicilio familiar es propiedad de los 2 cónyuges. Todo se complica cuando existen hijos menores, pero la solución en este caso es más simple: será el juez quien determine a quién corresponde la custodia y, por tanto, quién permanece en la vivienda.

Cuando no existen hijos menores son más las opciones que existen para repartir la propiedad común. En cualquiera de los casos, la solución es siempre más sencilla y más beneficiosa desde el punto de vista económico cuando existe un acuerdo entre los 2 propietarios, pero la solución va a depender también del régimen económico matrimonial, si la vivienda se adquirió durante el matrimonio.

En ocasiones se da la circunstancia de que la vivienda fue adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio en régimen de bienes gananciales, pero que acabó constituyendo el domicilio familiar y que ambos contribuyeron al pago de la hipoteca. 

En este caso el reparto deberá realizarse teniendo en cuenta la proporción del importe que abonó cada uno.

Aunque el trámite de llegar a un acuerdo para vender a tu ex tu mitad de la vivienda puede ser más sencillo y menos gravoso que la venta a un 3º, hay que tener en cuenta que esta operación también está sujeta a impuestos: quien vende su parte del inmueble no tiene que pagar la plusvalía municipal, pero sí tiene que abonar el IRPF de la ganancia patrimonial si el valor de transmisión es mayor que el valor de adquisición en el momento de la compra. El comprador, por su parte, deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Qué ocurre con la hipoteca?
Es muy común que además de una vivienda en común la pareja tuviera también una hipoteca en común. En este caso hay que tener claro que la propiedad de la vivienda es independiente a la titularidad de la hipoteca, por lo que es otro aspecto que tendrás que abordar si te estás planteando vender tu parte de la casa a tu ex.

Si vas a vender tu parte de la casa a tu ex te convendrá desaparecer cuanto antes del préstamo hipotecario, ya que lo contrario puede suponer contraer obligaciones que ya no te corresponden. Para poder hacerlo es necesario realizar una novación de la hipoteca, una operación que debe aprobar la entidad y que puede traer como inconveniente añadido que el banco puede solicitar nuevas garantías al nuevo propietario. 

La otra opción, que puede ser más sencilla, es que el nuevo propietario de la vivienda suscriba un nuevo préstamo hipotecario.

Qué hacer si no hay acuerdo
Cuando existe una hipoteca de por medio es habitual que las perspectivas que se tienen en torno a la venta de la mitad de la vivienda al otro cónyuge no se vean satisfechas. Además de las fluctuaciones del mercado hipotecario hay que tener en cuenta la hipoteca que queda pendiente de pago de la que se hará cargo el nuevo propietario, por lo que las expectativas iniciales pueden verse rebajadas.

En cualquier caso, es importante tener en cuenta que si bien la venta de común acuerdo, a un tercero o al otro excónyuge, es la alternativa más rápida y beneficiosa, no existe obligación de que vendas tu parte de la vivienda si no estás de acuerdo con la operación.
Llegados a este punto, existe la opción de acudir a la mediación o incluso a la vía judicial, mediante la presentación de una demanda que inicie un procedimiento judicial de extinción de condominio. 

La solución de este proceso es acabar en una venta del inmueble mediante subasta judicial, pero el resultado es una pérdida de valor del inmueble, a la que hay que sumar los costes judiciales.

También previamente a la interposición de la demanda es posible acudir a un acto de conciliación voluntario, por el que se puede llegar a un acuerdo sin necesidad de llegar a la subasta.

Cómo afecta el valor de referencia catastral en la venta de la vivienda tras un divorcio

...  o una herencia.
Pmartinez-almeida, Idealistas, 24 Enero 2023
El valor de referencia de Catastro ha cumplido 1 año y según afirman tanto las agencias inmobiliarias, como tasadoras y abogados fiscalistas ha venido para “inflar” el valor de muchas viviendas compradas. 

Las inmobiliarias denuncian que este nuevo valor lastra la compra de vivienda por parte de compradores con pocos ahorros y de pequeños inversores que ya no ven tan atractiva la adquisición de una casa para alquilar. Pero también hace poco viables operaciones de venta de parte de la vivienda en caso de divorcios o de una herencia, es decir, en las operaciones de extinción de condominio o división de la cosa común.

José Mª Salcedo, abogado experto en procedimiento tributario, asegura que este valor, en ocasiones, amenaza la viabilidad de operaciones de división de la cosa común. Por ejemplo, en el caso de un divorcio, las partes quieren vender el inmueble, cuyo valor se fija por sus 2 propietarios en el importe de 300.000 euros. Pero a la hora de adjudicarlo a uno de ellos, la compensación en metálico que el otro deberá recibir será de 150.000 euros, correspondiente al 50% del valor del bien. Pero ¿qué ocurre si el valor de referencia del inmueble es de 450.000 euros? 

¿Cómo afecto esto a la compensación en metálico que debe entregar el copropietario que se queda el inmueble, y a la tributación de la operación?

Y lo mismo pasa en caso de una vivienda heredada cuya propiedad es de varios contribuyentes. Es posible que los valores de mercado poco o nada tengan que ver con el valor de referencia de Catastro, pues este es mayor. En estos casos, se generan excesos de adjudicación.

La Dirección General de Tributos considera no sujeta en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) la compra de la parte de la vivienda al otro copropietario, a cambio de compensarle con dinero. Por tanto, aquí no hay una venta en sí, sino una especificación de derechos. Por eso, estas operaciones tributan en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por el documento notarial.

Por este motivo, podría pensarse que el valor de referencia no afecta a estas operaciones, teniendo en cuenta que quedan gravadas por el documento notarial, y no porque realmente haya una transmisión. 

Sin embargo, el art. 30.1 del R.D. Legislativo 1/1993 (Ley del ITP) es claro al declarar que, cuando la base imponible del AJD “se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el art. 10 de este texto refundido.”

José María Salcedo aclara este extremo: la norma se remite al art. 10 de la Ley del ITP, que es el que establece que, en el caso de que se transmitan inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible. Ello, salvo que se escriture por un valor superior.

Por tanto, en el caso de una disolución de una comunidad de bienes o, lo que es lo mismo, de la adjudicación a 1 solo de los copropietarios de la vivienda que era de todos ellos, la base imponible del impuesto del AJD debe calcularse atendiendo al valor de referencia, cuando éste sea superior al valor por el que se pretenda escriturar la extinción de condominio. De ahí la importancia de conocer el valor de referencia del inmueble en cuestión.

En el caso resuelto por la Dirección General de Tributos, 2 hermanos heredan 2 inmuebles, con el mismo valor, a partes iguales. Así, acuerdan extinguir la situación de comunidad adjudicándose cada uno de ellos la propiedad de 1 de los inmuebles sin compensar al otro en metálico. 

¿Cuál es el problema? Que el valor de referencia de Catastro de 1 de los inmuebles es diferente al del otro, y arroja una diferencia de 20.000 €.

“Para la Dirección General de Tributos, el valor de referencia de Catastro tiene la capacidad de generar excesos de adjudicación, no contemplados en la operación en los términos inicialmente previstos. Y los contribuyentes deberán tributar por dichos excesos de adjudicación. 

Si son compensados en metálico, la tributación procedente será en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y si no se compensan en metálico, dicho exceso no compensado deberá tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)”, aclara Salcedo.

No obstante, el Tribunal Supremo ha aclarado qué excesos de adjudicación son susceptibles de tributar en el ITP y en el ISyD y cuáles no.
El Supremo deja sin tributar la vivienda tras un divorcio
El Tribunal Supremo ha vuelto a ponerse del lado de los contribuyentes en contra del criterio de las haciendas autonómicas. 

En concreto, permite no tributar la adjudicación de la vivienda habitual tras un divorcio en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) porque estima que no hay una donación cuando uno de los excónyuges se queda con la vivienda habitual y asume el 100% de la hipoteca. 

En una sentencia del pasado 12 de julio de 2022 (recurso 6557/2020), el alto tribunal abre la puerta a solicitar devoluciones tributarias.
Es decir, el alto tribunal considera que ese exceso de adjudicación no compensado no debe tributar como donación. ¿Y por qué? Según José Mª Salcedo por 2 motivos:

Porque los excesos de adjudicación, están previstos únicamente en el ámbito del ITP, y solo tributan en este impuesto, y no en el ISyD. Esto es así, independientemente de cuál sea su origen.
Porque en estos casos no existe el necesario “animus donandi” o intención de donar, para entender que estamos ante una donación. 

Y es que el reparto desigual es consecuencia de la irrupción del valor de referencia, y no de la intención de los copropietarios de que uno de ellos reciba más de lo que inicialmente tenía en la situación de comunidad. 

No consta, en definitiva, la intención de realizar una donación, ni tampoco la aceptación de tal donación por parte del otro copropietario.

Qué pasa en caso de la venta de parte de la vivienda en el ITP
Que un copropietario se quede con la vivienda y, con motivo de un valor de referencia catastral más alto que el de mercado, haya un exceso de adjudicación, sí puede tener consecuencias en el ITP.
La ley contempla que el exceso de adjudicación debe ser declarado por el contribuyente, debido a un valor de referencia catastral superior al de mercado.

Sin embargo, el contribuyente podrá evitar la tributación del tal exceso de adjudicación, si acredita que dicho exceso era inevitable, recuerda José Mª Salcedo. Es decir, que no era posible realizar un reparto de bienes que respetara en mayor medida la equivalencia en las adjudicaciones.

Sin embargo, cuando no pueda oponerse la inevitabilidad del exceso de adjudicación, el contribuyente tendrá que tributar por el mismo. 

Y, en esa tesitura, su única opción para evitar dicha tributación, recuerda Salcedo, será combatir el valor de referencia de Catastro. 

Ello, por la vía de la rectificación de autoliquidación, o recurriendo la liquidación que notifique la Administración, para anular tal valor y lograr que prevalezcan los valores declarados en la operación.

Cómo vender un piso del cual se es copropietario

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PROPIEDAD COMPARTIDA: La mediación es la mejor opción por su rapidez y menor coste, en comparación a recurrir a la vía judicial.
SONIA GAGO, (ISLEGAL), 02/12/2022 
Vender un inmueble con varios propietarios se puede dar cuando la situación en la cual se compró el bien ya no es la misma. Así, es común querer disolver una propiedad compartida al haber una herencia en la que varios herederos aceptaron para sí la vivienda, o ante una separación o divorcio.

Una propiedad compartida también se conoce como proindiviso, condominio o copropiedad, y está regulada en el art. 392 del C.Civil. 
A nivel jurídico, esto supone que los derechos de cada copropietario son parciales: al compartir la titularidad y un porcentaje del bien, ninguno de los propietarios puede tomar decisiones sobre el inmueble de forma individual, se necesita la autorización del resto de copropietarios.
Algunos de los derechos del copropietario son administrar la propiedad, poder pedir la división del inmueble en cualquier momento y acceder a su porcentaje del bien. Como obligaciones, se encuentra el tener que llegar a un acuerdo para administrar la propiedad compartida.

Formas de poner fin a una propiedad compartida.
En el caso de una vivienda, se trata de un bien indivisible. Para poder usarlo es necesario tener acceso a todas las habitaciones. No es posible repartirlas entre los propietarios, pero sí se puede hacer una división económica.
Cuando se disuelve un condominio, se trata de fijar el valor de la vivienda, recurriendo, si fuera necesario, a una tasación de mercado, para liquidar la copropiedad.

La parte que no quiera vender puede comprar las otras partes o quienes sí quieren vender pueden vender su parte a un 3º, quedándose fuera de la participación en la propiedad. 

Otra opción es alquilar la vivienda, aunque eso supondría mantener el condominio.
Si todos los propietarios están de acuerdo en disolver la propiedad compartida, lo más frecuente es adjudicar un porcentaje de la vivienda a cada parte y venderla a un 3º. Se reparte el dinero entre los copropietarios según el porcentaje que tengan asignado y liquidando también los impuestos correspondientes, como la plusvalía municipal y el IRPF. 

En este caso, se recomienda acudir a un profesional que se encargue de la venta del inmueble para conseguir el mejor valor objetivo.

La mediación es el procedimiento por el que se puede llegar a un acuerdo, y se recomienda recurrir a ella para conseguir que la parte que no quiere vender ceda y evitar ir a juicio. Es necesario contar con mediadores profesionales para pactar qué sucederá con la vivienda y gestionar una escritura de conciliación ante notario. Una vez aceptado, es un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los copropietarios.

Qué sucede cuando un copropietario no quiere vender
Cuando no se llega a un acuerdo de venta entre los copropietarios, hay que recurrir a la vía judicial para solicitar la extinción del condominio. 

Para ello, es necesario contar con el asesoramiento de profesionales legales, porque cada vivienda o bien inmueble puede tener una situación diferente, ya que no es lo mismo si proviene de una herencia, de una disolución empresarial o de una separación o divorcio.

El 1º paso que tienen que dar los copropietarios que quieren vender su parte es enviar un burofax legal a través de un abogado al resto de copropietarios en el que se les insta a poner en venta el inmueble.

La extinción del condominio o separación del proindiviso es una acción legal que se refleja en el primer párrafo del art. 400 del C.Civil, que indica que ninguna de las partes está obligada a permanecer en la copropiedad. Si una parte quiere vender un inmueble con varios copropietarios y no puede porque las otras partes se niegan, el procedimiento a seguir es la venta de la vivienda mediante subasta pública. Un perito judicial valora la vivienda y ordena su venta en subasta pública.

En esta subasta pueden participar los copropietarios actuales y terceros. 

El copropietario no tendrá que realizar un depósito en garantía y, si su oferta es la ganadora tendrá solo que pagar el importe que resulte de restar el importe correspondiente a su porcentaje actual de la vivienda. 

El dinero obtenido se repartirá entre los copropietarios restantes en función del porcentaje de la propiedad que poseían inicialmente.

En cuanto a los costes de acción, la subasta judicial es gratuita por parte del juzgado, pero hay que abonar los honorarios de un abogado y de un procurador. Se trata de un procedimiento largo y costoso, por lo que se recomienda contar con la ayuda de profesionales expertos en este tipo de extinción del condominio por vía judicial.

Además, el precio de la vivienda con respecto al mercado puede ser muy bajo. Son aspectos a considerar: es posible que todas las partes salgan perdiendo, aunque se pondrá fin al proindiviso.

Proceso de Extinción de Condominio

vilches- Abogados, Junio 2022
Es bastante habitual que una vivienda tenga varios propietarios, y que alguno de ellos decida no seguir con esa co-propiedad.
Para esas situaciones nuestro Código Civil dispone una herramienta que se denomina extinción del condominio.
La acción de extinguir ese condominio viene recogida en el Código Civil, y también se denomina división del proindiviso.
¿Qué es el Condominio?
La existencia de varios copropietarios de un inmueble genera lo que se conoce como Condominio. Nuestro Código Civil regula los condominios en los art. 396 y siguientes, si bien el condominio y dado que suele ser una fuente generadora de conflictos entre los comuneros, en el código civil se articula un sistema por el cual (art. 400 del c.civil), ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad de propietarios pudiendo solicitar al resto su extinción o venta.
¿Se puede evitar la subasta?
El art. 641 LEC señala como posible opción para evitar la subasta judicial, el que el actor (demandante) reclame por vía ejecutiva la venta por empresa especializada, es decir una inmobiliaria, debiendo acreditar la especial acreditación en el sector inmobiliaria, su precio se distribuirá entre los condueños en proporción al derecho que ostenten en la comunidad.
Proindiviso, ¿qué es?
Un proindiviso es una circunstancia que se da cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece al tiempo a 2 o más titulares. En esa situación el Código Civil recoge que ninguno de esos titulares está obligado a permanecer en esa indivisión. Por lo tanto cualquiera de los titulares puede pedir, llegado el caso, la división de la cosa común. Nos encontramos en que en ocasiones la cosa común por su naturaleza es indivisible. 

El ejemplo más evidente es la co-propiedad de un piso o inmueble. Si los titulares no aceptan que la propiedad se adjudique a uno de ellos, previa indemnización al resto, se debe vender y repartir el precio de la venta.
Si se persiste en la situación de no llegar a un acuerdo entre los titulares, se insta la acción de división de la cosa común. Este proceso termina por lo general en la subasta pública del bien. En caso de subasta los titulares podrán pujar en la misma para conseguir el bien subastado. Aquellos que no sean titulares del bien, deben depositar en el juzgado un porcentaje del bien a subastar.
¿Cómo hacer la extinción del condominio?
Como ya hemos explicado, cualquier copropietario o comunero puede solicitar la disolución del condominio, es indiferente la cuota de participación que se tenga en la propiedad, y el resto de los copropietarios están obligados a disolverlo o extinguirlo. 

Los pasos a seguir para hacer una extinción de condominio:
El 1º paso a la hora de afrontar una extinción de un condominio es la de requerir al resto de copropietarios de manera formal para que se efectúe la extinción del condominio, y ésta solo se puede efectuar de 2 maneras (y en ambas se requiere que exista un acuerdo en el precio de venta):

a.- La venta a un tercero.
b.- O bien que uno de los copropietarios adquiera la totalidad del inmueble.
Tras la fase extrajudicial y en el caso que no exista interés del resto de copropietarios de extinguir el condominio, se debe iniciar una demanda de extinción de condominio o disolución de la cosa común. 

Este procedimiento judicial se regula por los cauces del procedimiento ordinario y se finaliza con una Sentencia en el que el Juez obliga al demandado a la extinción de la copropiedad con la venta a terceros, y que en caso de existir acuerdo entre los copropietarios en la persona del comprador y el precio de venta, se debe proceder a la extinción del condominio por medio de la pública subasta.
La subasta pública se efectúa cuando el demandante en el procedimiento judicial de extinción de condominio (actor) solicita por vía de demanda ejecutiva la subasta pública, en cuyo caso se nombra un perito judicial que valora el inmueble a efectos de valor de subasta. 

Los copropietarios pueden licitar en la subasta, desarrollándose la misma de manera telemática a fin de fijar un precio de remate.
Ventajas fiscales de la extinción del Condominio
La extinción de condominio está exenta del impuesto de trasmisiones patrimoniales y gravada por el impuesto de actos jurídicos documentados, cuya cuota tributaria es el 1% del valor de venta en la extinción del condominio. Pero tal ventaja fiscal solo se produce en el caso de que sea uno de los copropietarios el que adquiera el resto la totalidad del inmueble. Por el contrario si la extinción del condominio se produce por venta a un tercero o por subasta pública si tributaría por Transmisiones patrimoniales.
Problemas que se encuentran cuando hay una hipoteca
En el caso de que el inmueble en condominio esté gravado con hipoteca (como salir de una hipoteca compartida), es necesario que el precio de la extinción del condominio por medio de la venta a un 3º sea suficiente para cancelara económicamente la misma, ya que en caso contrario la carga hipotecaria imposibilitaría la venta.
Sin embargo, es común el acuerdo de los copropietarios en los que la extinción del condominio se produzca por medio de los que se conoce como “pago por asunción de deudas”. Para verlo de manera práctica, si los comuneros pactan un precio del inmueble de 300.000 euros y son 2 copropietarios, y el inmueble está gravado con una hipoteca de 200.000 €, el copropietario que adquiere la totalidad del inmueble lo puede hacer asumiendo la deuda por importe de 100.000 € que correspondería a quien deba el condominio, y abonándole la diferencia (50.000 €). Esta asunción de deuda la puede hacer efectuando una novación hipotecaria, o bien a través de un pacto entre ambos en los que quede reflejado que el deudor frente al banco es el adquirente.
¿Puede tu pareja oponerse a la extinción del condominio?
No puede, como ya hemos explicado todos los copropietarios están obligados a extinguir el condominio si uno de ellos quiere. 

Ahora bien: En una pareja sin hijos, y entendiendo que la extinción del condominio se produce por la ruptura de la relación, en aplicación del art. 93 del c.civil, habrá que determinarse quien es el más necesitado de protección económica a fin de adjudicar el uso del inmueble hasta que se produzca la extinción del proindiviso.
En una pareja con hijos, y en caso de divorcio o separación en los que se decrete una custodia monoparental y por tanto se adjudiquen a los menores el uso del inmueble familiar, la extinción del proindiviso no se puede producir hasta el cumplimiento de la mayoría de edad de ambos hijos.
El derecho de tanteo y retracto
En caso de que uno de los copropietarios opte por vender su porcentaje en la propiedad a un 3º, existe un derecho de tanteo a favor del resto de los copropietarios al menos por el mismo valor de adquisición que el nuevo copropietario. Es por tanto obligación del comunero vendedor el comunicar dicho derecho para su ejercicio, pero ¿Qué ocurre si no lo comunica? En ese caso se produce el conocido como derecho de retracto por el cual los comuneros pueden adquirir la copropiedad vendida y no comunicada por el mismo valor que el nuevo copropietario. Ahora bien, el problema fundamental del ejercicio de este derecho (según nuestra jurisprudencia) es que el plazo de ejercicio es de 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que pudo conocerse.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO A CAUSA DE UN DIVORCIO

are2abogados, Junio 2022

Aunque muchos son los casos que se dan cuando ocurre un divorcio, una separación o una ruptura de pareja, queremos compartir con ud. un caso práctico con el siguiente supuesto.
Anteriormente convive con su cónyuge/pareja y tiene un hijo que es menor de edad. Decide terminar la relación y tras el juicio se le da la custodia del hijo a su pareja junto con el uso de la vivienda, la cual está gravada con una hipoteca y continúa realizando el pago de la misma aunque no vive en ella.
Pasado el tiempo la persona que tiene el uso de la vivienda, para continuar creando un daño mayor a la otra parte, quiere vender la casa que pertenece a los 2, interponiendo esta persona una demanda para hacer efectiva la venta de la propiedad cuanto antes.
Al producirse una demanda por disolución de condominio, lo más sencillo es allanarse a la disolución de condominio. Después tendrá que oponerse a esta porque la vivienda será puesta a subasta pública, lo que conlleva que el dinero a percibir sea menor del esperado.
Y por último tendría que oponerse a la cantidad que la otra persona esté solicitando puesto que está reclamando una cantidad de dinero que la otra persona afirma que no está realizando el pago de la hipoteca, aunque lo haya pagado.
En este caso, se solicitaría que la vivienda sea comprada por 1 de las 2 partes, adquiriendo uno la parte del otro. Si no es así porque no pueda ser comprada por ninguno o porque no quiera venderse a un 3º, tendría que oponerse a una venta en subasta pública porque sería un sinsentido hacer una venta de este tipo, 1º porque la otra persona está viviendo en la casa junto con el hijo menor, y la venta que se produciría no daría para poder adquirir nada para ninguna de las 2 partes.

Divorcio: extinción del condominio sobre la vivienda

El TS reitera que el derecho de uso de una vivienda otorgado en un procedimiento de familia no impide la extinción del condominio sobre la vivienda.

Y el derecho de reembolso de las mayores aportaciones para su adquisición realizadas por cualquiera de los convivientes que consten acreditadas.
Rosalina Moreno, 04/5/2022 
El Tribunal Supremo (TS) ha resuelto la solicitud de extinción del condominio de la vivienda de una pareja de hecho que en su día se separó y de la que se acordaron unas medidas respecto a las hijas, de las que tenían custodia compartida. En el litigio se planteaban 2 cuestiones. Por una parte, el ejercicio por el padre de la acción de división de la vivienda que pertenece en proindiviso a los 2 miembros de la pareja y cuyo uso fue atribuido a la madre, y por otra, la reclamación de cantidad por las mayores aportaciones económicas que dice haber realizado para pagar la vivienda.
Entre otras cosas, el Supremo concluye que «para que no proceda el reembolso por las mayores aportaciones realizadas por uno de los convivientes es preciso acreditar que concurre alguna causa que lo excluya, como el ánimo liberal del aportante, o el pacto de reparto de gastos familiares que compense lo aportado para la adquisición, etc».
El hombre interpuso una demanda contra su expareja en la que solicitó que se declarara extinguido el condominio de un inmueble mediante venta extrajudicial o en pública subasta, que se declarara extinguido el derecho de uso de dicha vivienda atribuido temporalmente a la demandada por sentencia dictada en un procedimiento de medidas paterno-filiales, y también que se condenara a la demandada al pago de determinadas cantidades en concepto de aportaciones y pagos del precio de la vivienda y en concepto de pagos del préstamo hipotecario.
El Juzgado de 1ª Instancia nº 15 de Granada desestimó la pretensión de división de la cosa común y la relativa al derecho de uso. 

En cambio, estimó parcialmente la acción de reclamación de cantidad relativa a las cuotas del préstamo hipotecario abonadas por él.
El demandante interpuso recurso de apelación contra dicha sentencia, que fue desestimado por la A.P. de Granada (Sección 5ª).
El tribunal de la Sala de lo Civil del Supremo ha estimado parcialmente los recursos por infracción procesal y de casación que interpuso, asistido por la abogada Mª Victoria Morenate Sánchez, contra la sentencia de la Audiencia de Granada, que revoca y anula en el sentido de declarar la extinción del condominio respecto del inmueble, y acuerda la división del mismo mediante venta extrajudicial o en pública subasta con admisión de licitadores extraños, repartiéndose entre ambos dueños el precio obtenido, en la proporción que cada uno ostenta en la comunidad, es decir, por mitad.
El TS declara extinguido y sin efecto desde la fecha de esta sentencia el derecho de uso de dicha vivienda atribuido temporalmente a su expareja conforme a la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Granada de 29 de julio de 2013 y de la Audiencia Provincial de 30 de mayo de 2014.
Además, mantiene la condena a la mujer a pagar a su ex-pareja las sumas referidas en la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia.
La sentencia es la nº 168/2021, de 24 de marzo, que firman los magistrados Francisco Marín Castán (presidente), Francisco Javier Arroyo Fiestas, José Luis Seoane Spiegelberg y Mª de los Ángeles Parra Lucán, que ha sido la ponente.
«La existencia del derecho de uso otorgado en un procedimiento de familia no impide el ejercicio de la acción de división de la cosa común que el art. 400 del C. Civil reconoce a todo copropietario para poner fin a la comunidad, sin perjuicio de que se mantenga el derecho de uso cuando corresponda hasta que sea extinguido por el Juzgado que lo reconoció», señala a Confilegal la abogada Mª Victoria Morenate.
Explica que la particularidad del caso con respecto a esta cuestión es que «el propio Tribunal Supremo extingue el derecho de uso en base a la atribución que se efectuó en su día en el procedimiento de familia por la Audiencia Provincial hasta que por alguna de las partes se instara la acción de división de la cosa común».
Por otra parte, indica que «otra cuestión relevante de la sentencia que, además, reitera doctrina anterior es que la adquisición conjunta y por mitad si bien es indicio de la voluntad de aportaciones iguales, pero para que no proceda el reembolso por las mayores aportaciones realizadas por uno de los convivientes, hay que acreditar que concurre alguna causa que lo excluye, como el ánimo liberal del aportante o el pacto de reparto de gastos familiares que compense lo aportado para la adquisición u otras causas».
SEGUNDA INSTANCIA
Respecto a la acción de división de la cosa común, la Audiencia razonó en su sentencia que la vivienda se encuentra sujeta al uso concedido a la demandada en el ámbito de procedimiento de medidas paterno-filiales que afectan al interés de menores de edad y que por más que la sentencia de apelación dictada en procedimiento de familia vincule la extinción del uso a la solicitud por alguna de las partes de la división de la cosa común, tal disposición viene supeditada por el art. 96.4 del C.Civil (CC) al consentimiento o, en su caso, a la correspondiente autorización judicial.
Añade que el principio del favor filii -a favor del hijo o del menor- impide que el uso de la vivienda familiar concedido a favor del progenitor ejerciente de la custodia compartida pueda extinguirse por el ejercicio de la acción de división de la cosa común antes de que ambas hijas alcancen la mayoría de edad.
«Las reglas sobre la atribución del uso de la vivienda del art. 96 del C.Civil, que se refiere a los cónyuges, son aplicables también en los casos de hijos menores de parejas no casadas», advierte el TS
Respecto a las cantidades aportadas y el pago de las cuotas del préstamo para financiar la vivienda, la Audiencia decía que la compra por mitades para uso común y de los hijos comporta un acuerdo implícito sobre aplicación indistinta de los recursos de los miembros de la pareja, sin pacto de reconocimiento de obligaciones por las aportaciones del otro. 

Por esa razón, consideró que no procedía reconocer un derecho de reconocimiento a favor del apelante y mantuvo la sentencia de 1ª instancia, que condenó a la demandada a pagar las cantidades reconocidas por ella.

TRIBUNAL SUPREMO
En el recurso por infracción procesal, el Supremo estima el 2º motivo, en el que se denunciaba la infracción de los art. 18 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

En este sentido, el TS explica que «la sentencia recurrida ha dejado sin efecto el contenido de una sentencia firme sobre el uso de la vivienda».
Señala que acordada la custodia compartida en interés de los hijos menores en un proceso de guarda y custodia, en el que además se atribuye el uso de la vivienda común a un progenitor hasta que se divida, la posterior división y venta de la vivienda a lo que puede dar lugar, en su caso, como esta Sala advirtió en la sentencia 295/2020, de 12 junio, «es a una posterior petición de modificación de medidas en el procedimiento adecuado si fuera precisa para ajustar la satisfacción de las necesidades de los menores a la capacidad económica de cada progenitor en la situación que derivara tras la extinción del uso de la vivienda».
El recurso de casación se fundaba en 3 motivos: 

El 1º denuncia infracción del art. 400 del C.Civil; el 2º, infracción del art. 96; y el 3º, de los art. 392 y 393.
Según explica el Alto Tribunal, «la sentencia recurrida considera erróneamente que la atribución del uso de la vivienda a la madre impide que el padre ejercite la acción de división de la vivienda de la que ambos son copropietarios mientras las hijas sean menores de edad. 

Entiende que así resulta de lo dispuesto en el art. 96.4 del C.Civil», conforme al cual, «para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial».
El TS advierte, puesto que en el caso se trata de una unión no matrimonial, que las reglas sobre la atribución del uso de la vivienda del art. 96 del CC, que se refiere a los cónyuges, son aplicables también en los casos de hijos menores de parejas no casadas, «dada la situación de analogía que existe por lo que se refiere a la protección del menor (sentencias 221/2011, de 1 de abril, y 117/2017, de 22 de febrero)».
Frente a lo que dice la Audiencia, destaca que «es doctrina consolidada de la Sala que la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división que el artí 400 CC reconoce a todo copropietario con el objeto de poner fin a la comunidad». El tribunal indica que la tutela de los intereses de los hijos menores y del progenitor a quien corresponde el uso de la vivienda se consigue reconociendo la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda.
Añade que la subsistencia del derecho de uso pese a la división (y la consiguiente venta en su caso) «solo procede cuando, de conformidad con lo acordado en el procedimiento de familia, incluido en su caso el correspondiente procedimiento de modificación de medidas, corresponda tal derecho de uso». «Es decir, el mantenimiento o la extinción del derecho de uso no está en función del ejercicio de la acción de división, ya que, por sí misma, esta acción no da lugar a la extinción del uso atribuido. 

Pero el derecho de uso no puede subsistir cuando se ejerce la acción de división si en el proceso matrimonial o en el proceso de guarda y custodia de menores la atribución judicial del uso se ha hecho precisamente hasta ese momento», aclaran los magistrados.
El TS señala que esto es precisamente lo que ha sucedido en este caso. En el procedimiento de guarda y custodia de las hijas comunes, 

la sentencia 229/2014, de 30 de mayo, dictada por la Audiencia acordó la custodia compartida y atribuyó a la madre el uso de la que fue vivienda familiar «en tanto no se proceda por alguna de las partes a la acción de división de la cosa común». «De esta forma, el ejercicio de la acción de división de la cosa común y extinción de la comunidad que como copropietario corresponde al demandante, en el presente caso, produce el efecto de extinguir el derecho de uso de la demandada como consecuencia de lo establecido en la sentencia dictada en el procedimiento de guarda y custodia», argumenta el TS.
Los magistrados subrayan que «hay que pensar que, en los supuestos de custodia compartida, la atribución del uso de la que fue vivienda familiar al progenitor que por razones objetivas tiene más dificultades de acceso a una vivienda se dirige a facilitar el tránsito a la situación de custodia compartida, y de ahí que se atribuya con carácter temporal, de acuerdo con la doctrina de la Sala (resumida en las sentencias 295/2020, de 12 de junio, y 95/2018, de 20 de febrero)».
En cuanto al reembolso por las mayores aportaciones económicas realizadas para pagar la vivienda, concluye que el razonamiento de la Audiencia de Granada «no es correcto porque el hecho de que la adquisición sea conjunta, que lo adquirido sea la vivienda de la familia y que los adquirentes convivan more uxorio no revela de manera inequívoca que sea irrelevante, en las relaciones entre las partes, quién aporta el dinero».
Señala que «la adquisición conjunta y por mitad es un indicio de la voluntad de aportaciones iguales, y para que no proceda el reembolso por las mayores aportaciones realizadas por uno de los convivientes es preciso acreditar que concurre alguna causa que lo excluya», como las ya citadas. En este punto, el tribunal alude a la sentencia 40/2011, de 7 de febrero, sobre un caso semejante.
En el que analiza, el demandante pretende que se le reconozca un crédito por haber realizado una aportación económica mayor que la demandada y basa su pretensión en que la contribución de los partícipes a las cargas de la comunidad debe ser, salvo pacto en contrario, en proporción a su cuota (art. 393 del C.Civil).
El TS destaca que la adquisición en comunidad no es más que una manifestación de la autonomía de la voluntad de los convivientes, que pueden utilizar como convenga a sus intereses las distintas figuras del derecho patrimonial, y que incluso cuando se trata de las cantidades abonadas después de la suscripción del préstamo hipotecario concertado por ambos, «una cosa es la responsabilidad solidaria de los convivientes frente a la entidad financiera y otra que en la relación interna lo que a cada uno corresponda depende exclusivamente de lo acordado por ellos».
La sentencia recurrida apunta a la existencia de un pacto implícito sobre la aplicación indistinta de recursos del que cabría deducir la inexigibilidad de reembolsos, pero el Supremo concluye que «este razonamiento no se puede compartir». «Puesto que los convivientes percibían ingresos de sus respectivos trabajos y mantenían cuentas separadas resulta difícil concluir, como hace la sentencia recurrida, que las partes descartaran toda exigibilidad de créditos por mayores aportaciones realizadas por uno de ellos para el pago», argumenta.
Dicho lo cual, apunta que el motivo no puede ser estimado por falta de efecto útil, puesto que es el recurrente quien debe probar que ha realizado aportaciones superiores a las de la demandada (art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y afirma que en el caso, como puso de relieve el juzgado en su sentencia, «no ha quedado acreditada la mayor aportación».