El hundimiento de los precios frena a las familias que quieren cambiar de vivienda.
¿Y si se divorcian aumenta el conflicto?.
La explosión incontrolada del mercado de la
vivienda da lugar a paradojas. Una de ellas, según fuentes consultadas,
es que familias con voluntad de cambiar de vivienda se ven frenadas
porque el valor del inmueble es menor que la hipoteca.
Este fenómeno
podría provocar alzas de precios en algunas zonas.
Tras una caída media superior al 30% desde el pico de 2007-2008, son
muchos los españoles que deben más al banco de lo que vale su inmueble.
A
falta de datos oficiales, la agencia Standard & Poors (S&P) dijo hace unos meses que alrededor de 1 de cada 4 hipotecados
se encontrará a final de año en esta comprometida situación, cuando en
2010 solo era el 8%.
Gran problema para aquel que quiera cambiar de
domicilio.
“Eso está pasando en el mercado español, gente con hipotecas cuyo valor está por encima del precio de venta, sobre todo aquellos que compraron en 2005-2006 con un loan to value (LTV) del 80%”, explica Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área de Residencial de Jones Lang LaSalle.
“Ahora, si quieren vender, es por debajo del valor de la hipoteca, por lo que no se mueven”.
El perfil del que padece esta situación no es único.
Por un lado, pueden
ser familias que quieren cambiar de casa debido a que se les ha quedado
pequeña, o bien porque quieren cambiar de barrio o, sencillamente,
porque quieren una vivienda mejor.
Pero también hay casos que han
padecido una merma importante en su poder adquisitivo debido al impacto
de la crisis y necesitan un inmueble más modesto, pero no pueden vender.
Por ello se puede dar el caso de una subida artificial de precios allí donde exista poca oferta,
menor incluso que la demanda.
“En Madrid hay sitios donde casi no hay
oferta de bancos, hay demanda de poder adquisitivo alto y los precios se
estabilizan”, explica Ferrer-Bonsoms.
“En el norte de Madrid se da el
efecto cuello de botella, no hay oferta de vivienda de 2ª mano”,
por lo que puede generar una “demanda insatisfecha”.
Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, coincide con
su colega en que hay familias que quieren cambiar de casa o conseguir
dinero y no pueden, “ya que tendrían que pagar al banco” la diferencia
entre el precio de venta y el de la hipoteca.
El experto señala que “si esperas a que suban los precios para vender, secas el mercado”. La menor oferta puede provocar alzas de precios, pero en el mercado español intervienen muchos otros factores.
“Hay un problema de financiación. Las entidades ponen condiciones preferentes a sus pisos,
el resto está muy restrictivo”, dice Corral.
“La financiación seca el
mercado tanto como el otro elemento [que los inmuebles valgan menos que
las deudas]”.
El experto cree que se puede dar la situación, en zonas
muy localizadas, de que haya alguna subida de precios, “pero en
contrapartida el stock de viviendas sin vender es muy grande”.
En este momento, aunque tampoco hay cifras tajantes, en España puede
haber alrededor de 1 millón de pisos vacíos, cuando la capacidad de
absorción está en unas 200.000 viviendas anuales.
Cuando se absorba ese
inventario –habrá que ver cuanto tiempo tiene que pasar, ya que la
situación económica es de extrema gravedad- todos esos factores son
inflacionistas en los pisos. “Pero los mercados son inteligentes”,
subraya Corral.
“En Madrid, por ejemplo, ya se promueve”.
Yolanda Fernández, directora de estudios de ASPRIMA (Asociación
de Promotores Inmobiliarios de Madrid), comenta que dentro de la M30 de
Madrid han subido los precios de los pisos usados, donde los bancos y
las cajas no tienen pisos, y coincide en señalar que en el barrio
capitalino de Valdebebas se ha empezado a promocionar.
“Estrangulamiento de precios puede haber, pero aún es muy pronto”.
Para Fernández, la recuperación del mercado depende mucho de la
financiación.
“Estamos sometidos al sector financiero […] A corto plazo,
no se ve la luz”.
La previsión de Foro Consultores es que los pisos “bajen algo más”, con
el matiz de las localizaciones, debido a la ejecución del real decreto
de provisiones, “tanto para activos problemáticos como para los que no
lo son”.
Corral comenta a este medio que se está “pendiente de no sé
sabe qué”, por lo que “no hay visibilidad de precios a más de un mes”.
¿Y los extranjeros?
“La crisis es a nivel europeo, cuando alemanes o
ingleses se sientan cómodos, con buenas expectativas, comprarán
vivienda”.
