Te explicamos todo lo que necesitas saber sobre qué es el comodato, las características de este contrato y las obligaciones que conlleva para todas las partes implicadas.
Fotocasa, 06 JUNIO 2023
Los jóvenes españoles encuentran varias dificultades a la hora de independizarse, debido al elevado precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, la necesidad de contar con ahorros para comprarse una casa, la tasa de paro juvenil o los salarios precarios no se lo ponen fácil.
De hecho, según un informe de Eurostat, en nuestro país los hijos no abandonan el hogar familiar hasta los 30 años de media. Cifra que se sitúa en los 26,5 años en la mayoría de los países europeos.
Muchos padres deciden prestar dinero a sus hijos para que puedan hacer frente a la entrada de un piso, mientras que en otras ocasiones, deciden ayudar a los jóvenes a abandonar el nido mediante la cesión gratuita de una vivienda. Sin embargo, en este último supuesto pueden surgir muchas dudas como, por ejemplo, quién será el propietario de la vivienda, cuál es la mejor forma de hacerlo o qué implicaciones fiscales tiene. Lo analizamos detenidamente desde Fotocasa.
¿Qué es la cesión de vivienda?
La cesión gratuita de la vivienda es el acto de ceder el derecho de disfrute y de uso de un inmueble a un familiar sin hacerle pagar un alquiler. Esto no conlleva un cambio de titularidad del hogar, puesto que los dueños de la vivienda siguen siendo, en este caso, los padres. Es decir, se cede el uso y disfrute de la casa, pero no la propiedad. De hecho, esta es la principal diferencia entre esta alternativa y la donación o venta de la vivienda a los hijos, ya que en estos casos sí tiene lugar el cambio de titularidad.
Existen 2 formas de ceder una vivienda a tus hijos, cada una con sus condiciones y con una forma diferente de recuperar el inmueble en caso de ser necesario, como vemos a continuación.
Cesión de vivienda: precario
Con este tipo de cesión no existen preceptos legales.
Es decir, es necesario acudir a la jurisprudencia, que la define como una ocupación de una vivienda ajena que no está protegida por un título.
En este caso, estamos ante la cesión del uso y derecho del domicilio de forma gratuita y sin contrato alguno. En otras palabras, su uso no se encuentra ligado a unas condiciones específicas ni a un tiempo concreto. En el caso de que el hijo no abandonara la vivienda cuando se le pida, los padres pueden recuperarla a través de un juicio por desahucio.
Cesión de vivienda: comodato
El comodato es, de acuerdo al Código Civil, un contrato de préstamos mediante el cual “una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva”.
En el caso de que exista un contrato de comodato, se establece un uso determinado del inmueble por un período de tiempo concreto.
Por esta razón, los padres no podrán recuperar la vivienda hasta que finalice el plazo establecido.
Aunque sí podrán reclamar la casa en caso de necesidad urgente.
En función de si se hace una cesión u otra convendrá hacer un contrato, o quizás no será necesario.
¿Se necesita hacer contrato para la cesión de la vivienda?
La respuesta depende del tipo de cesión que se realice. Como ya hemos visto, no será necesario cuando se decida hacerlo en precario.
Sin embargo, aunque de primeras formalizar la cesión puede parecer un engorro, contar con un documento contractual es la mejor forma de hacerlo con garantías legales y evitar problemas en el futuro.
Te contamos todo lo que deberías saber para formalizar este tipo de acuerdo.
¿Cómo tiene que ser el contrato comodato?
Este documento resulta muy útil para demostrar ante terceros el carácter gratuito de la cesión. Es decir, que los padres no han obtenido un rendimiento económico de la operación como ocurre, por ejemplo, con el arrendamiento de la vivienda. Además, es recomendable formalizar la cesión y el documento ante notario.
El contrato por escrito es bastante similar al que se realiza para un alquiler normal, pero es importante tener en cuenta que habrá que modificar algunas cuestiones:
a.- Dejar constancia de que se trata de una cesión gratuita.
b.- Establecer quién se hará cargo de los gastos de suministros, reparaciones necesarias, mantenimiento del inmueble, la cuota de comunidad, etc.
c.- Incluir las cláusulas permitidas por Ley que se consideren necesarias para reflejar los acuerdos pactados previamente
El contrato de cesión resulta fundamental para acreditar el carácter gratuito de la cesión y evitar problemas con Hacienda.
Evidentemente, el documento deberá ser firmado por todas las partes implicadas en la operación: el propietario de la vivienda (cedente) y la persona que recibe la cesión (cesionario).
Si se realiza una cesión en precario, el contrato no será obligatorio, pero también se puede realizar y es aconsejable hacerlo.
En este caso, se podrá especificar que los padres (propietarios) podrán dar por finalizada la cesión cuando lo estimen oportuno, aunque tendrán que comunicárselo a los hijos (cesionarios) con antelación.
¿Cómo tributa la cesión de la vivienda?
Aunque hablamos de una operación altruista, con el único objetivo de ayudar a un familiar, está sujeta al pago de impuestos. Siempre que se pueda demostrar que la cesión es gratuita, las repercusiones fiscales serán mínimas. Esta es una de las principales razones por las que conviene tener un contrato, ya que este documento deja constancia de que no se trata de un alquiler al uso y, en consecuencia, no hay ganancias para los propietarios.
Sin embargo, en esta situación los padres, como propietarios, no están exentos del pago del impuesto del valor catastral que establece la ley del IRPF para los inmuebles urbanos que no generan rendimientos de capital.
La cosa se complica cuando no se puede demostrar que se trata de una cesión gratuita, ya que habrá que incluirlo en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario por el valor normal del mercado. Esto supone declarar una cantidad similar a la que se obtendría por el alquiler de la vivienda.
En resumen, es posible ceder una vivienda a los hijos para que la disfruten gratuitamente durante un tiempo y ayudarles así a emanciparse.
Sin embargo, con el objetivo de evitar problemas con el fisco, es recomendable realizar un contrato que recoja los detalles de la operación, así como todos los pactos alcanzados previamente.
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