El 8% de los pisos ya vale menos que el importe de su hipoteca

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El 8% de los pisos ya vale menos que el importe de su hipoteca
Un informe de Standard & Poor's señala que si continúa la caída del precio de la vivienda las pérdidas patrimoniales pueden alcanzar al 20% de los pisos


R. MUÑOZ - Madrid - 06/10/2010
La burbuja inmobiliaria ha explotado. Pero sus peores efectos pueden estar por venir.
Al impago de las hipotecas y la morosidad, y los consiguientes embargos, puede sucederle un fenómeno hasta ahora inédito en el mercado inmobiliario español.
Se le llama negative equity en el mercado anglosajón y consiste en que al bajar los precios de la vivienda llega un momento en que el importe de la hipoteca es superior al valor actual del piso en el mercado si el propietario intentara venderla.
Y según un informe de la agencia Standard & Poor's, un 8% de los hipotecados en España se encuentra en esa situación de pérdidas patrimoniales.

El problema se puede agravar ya que la agencia advierte de que si los precios de la vivienda en España siguen cayendo hasta un 30% desde los máximos registrados en 2007, frente al descenso del 20% estimado hasta ahora por algunos índices, el porcentaje de hipotecados con pérdidas patrimoniales ascendería al 19,6%.
El estudio elaborado por el área de Finanzas Estructuradas de S&P ha sido realizado con el análisis de las titulizaciones calificadas por la agencia, que engloban más de 800.000 créditos hipotecarios en España.

El problema puede convertirse en una pesadilla para miles de hipotecados porque las previsiones no son nada optimistas.
La misma agencia señala en su estudio que "los precios de la vivienda continúen bajando, incluso cuando en otros mercados inmobiliarios se hayan detenido las caídas".
Y no solo S&P.
También la Comisión Europea ha indicado en su último informe que el precio de la vivienda en España sigue demasiado alto, y estima que los pisos españoles siguen sobrevalorados un 17%, muy por encima del 3% de media en la eurozona.

Esta situación de pérdida patrimonial afecta más a las comunidades autónomas en las que se han registrado los mayores descensos de precios, así como entre los préstamos hipotecarios más recientes (2007 y 2008).
De este modo, la tasa más alta de pérdidas patrimoniales se observa en Valencia (12,4%), Navarra (12,3%), Castilla-La Mancha (11,4%) y Murcia (10,6%), mientras que Galicia (1,4%), Extremadura (2,9%), Castilla y León (3,4%), Cantabria (3,9%) y Asturias muestran la menor incidencia del negative equity.
Por su parte, Aragón cuenta con un porcentaje del 9,4%, mientras Madrid, Andalucía y La Rioja registran una tasa del 8,3%; Cataluña se sitúa en el 7,3%; y País Vasco alcanza el 5,2%.

Morosidad
El estudio arroja un dato de morosidad para el conjunto nacional del 5,9%, mientras que la morosidad superior a 90 días alcanza el 3,8%.
También en este dato hay gran disparidad geográfica entre las regiones de la costa sureste española, donde la tasa de morosidad supera el 6%, frente al dato inferior al 4% observado en el norte de España, lo que parece estar relacionado con el impacto relativo de la construcción en la pérdida de empleo en las diferentes regiones.

En concreto, los mayores índices de morosidad se registran en Castilla-La Mancha (7,7%), Valencia (7,5%), Murcia y Baleares (7,3%), Islas Canarias (6,8%) y Andalucía (6,3%), mientras la tasa de morosidad más baja se observa en País Vasco (2,4%), Cantabria (3,7%), Galicia (3,8%) y Extremadura (4%).

El estudio destaca la correlación apreciada entre la antigüedad de los préstamos hipotecarios y la tasa de morosidad, ya que las hipotecas de 2006 y 2007 registran una mora de entre el 7,5% y el 8,5%, mientras que las suscritas en 2003 y años anteriores registran tasas inferiores al 2%.
"El patrón de morosidad en relación con la antigüedad puede reflejar una creciente presión sobre la asequibilidad de las cuotas hipotecarias en relación con los ingresos en los años sucesivos hasta 2007, así como una mayor exposición al deterioro patrimonial causado por los descensos en el precio de la vivienda".

Ojo, dejar de pagar la hipoteca no sirve
Si alguien intenta vender su piso y se da cuenta de que le ofrecen menos dinero que la hipoteca que le queda por pagar, la primera tentación es dejar de pagar al banco y entregarles directamente las llaves del piso.
Ese "ahí te quedas tu con el piso" es lo que han hecho miles de estadounidenses.
Pero, ojo, en España no se podría hacer, porque no sólo no sería una solución sino que agravaría el problema.

Y es que en Estados Unidos, las hipotecas tienen sólo la garantía del propio inmueble mientras que en España la hipoteca tiene garantía personal, es decir, que si un hipotecado dejar de pagar el banco no sólo embargará el piso, sino que le reclamará además el importe que le reste tras la venta del inmueble hipotecado hasta cubrir el total del préstamo original solicitado y los intereses.
Ese proceso puede, por tanto, llevar al embargo de otros bienes o incluso de la nómina.

Y, por si fuera poco, el Gobierno aprobó el año pasado una ley que permite a las entidades financieras exigir mayores garantías o un aval adicional a los hipotecados a los que el valor de su vivienda en el mercado haya caído un 20%, siempre que demuestren que esa situación tiene continuidad durante 1 año.
Es decir, que aunque el propietario pague religiosamente su hipoteca actual, podría recibir una llamada del banco para ampliar su hipoteca o aportar garantías sobre otros bienes para cubrir la depreciación de su piso.