Contratos de alquiler: todo lo
que necesitan saber propietarios e inquilinos.
Equipo|08 septiembre 2016,
Los primeros días de septiembre se abre la veda del alquiler. Según los datos de idealista,
el interés y la oferta de pisos en alquiler aumenta progresivamente hasta el
momento álgido, que se vive en la 2ª y la 3ª semana del mes,
coincidiendo con la vuelta del verano y el nuevo curso escolar.
Para que tanto quienes estén pensando en poner en
alquiler un piso como los que quieran convertirse en inquilinos tengan toda la
información disponible, hemos seleccionado toda la información relativa a
contratos de alquiler:
Para los propietarios
Con la entrada en vigor de los cambios que afectan a los
alquileres, se impone variaciones en los modelos de contrato que se venían
utilizando en los arrendamientos. idealista pone a tu disposición plantilla
modelo de contrato de alquiler facilitada por la plataforma de compraventa de
documentos jurídicos lexperta, que podrás utilizar para futuros alquileres de
tu vivienda.
La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los
propietarios a la hora de poner una casa en alquiler, un mercado que, aunque
creciente, aún es escaso en España. Para intentar solventar esta barrera
existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de alquiler que
ofrecen una garantía al arrendador en caso de impago de la renta.
Los pisos alquilados históricamente han generado una gran
economía sumergida. Ahora Hacienda ha iniciado una campaña para 'cazar' a los
que alquilan en negro. Si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una
propuesta de liquidación, más conocida como 'paralela'. Además, podrá imponer
una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.
Desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de
flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la
renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora
bien, sólo
puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se
cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las
partes.
Propietario e inquilino tienen libertad para pactar el
índice por el que van a revisar el precio del alquiler. El Gobierno ha cambiado
la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y
desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la
Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin
embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia
para revisar las rentas.
El gran temor de cualquier propietario que piensa en
poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En 1º
lugar, los expertos recomiendan
llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas
ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay 2
opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso
en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses.
Para los inquilinos
Los contribuyentes que hayan estado recientemente de
alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen
pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, los expertos insisten
en que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por
desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados
como autonomías descartan multar y abrir expedientes.
Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de
vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir,
aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino.
Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos
de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado
cumplimiento al inquilino del 1º año.
Cuando llega el fin del contrato de alquiler es
importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de
dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las
obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay 2 modelos
principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con
liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.
Si vas a firmar un contrato de alquiler, ya seas
arrendador o arrendatario, te interesa saber una serie de cosas para estar bien
armado legalmente. Helena Pascual, abogada recuerda
que la duración del contrato es libremente pactada por las partes, al igual que
la renta. También hace hincapié en la obligatoriedad de entregar la fianza.
En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador
tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no
viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como
recuerda Pelayo de Salvador. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato
del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.
Para ambos
Cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de
arrendamiento o estés buscando piso en alquiler, aquí van algunos aspectos que
debes tener en cuenta antes de firmar: los términos a pactar para fijar la
renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o
quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia.
Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una
tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden
modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Aunque hay algunos extremos no
negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden
modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta o el
pago de impuestos.
Cada vez más personas se deciden por alquilar una
vivienda ante la imposibilidad de comprar, pero el alquiler también conlleva
una serie de gastos que conviene aclarar. Una vez que se ha formalizado el
contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo
contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga
costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona
paga todo lo que puede medirse con contadores individuales.
Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es
interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el
arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan
los 3 años de prórroga siempre que se hayan cumplido 6 meses desde la
firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la
casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar
de 1º grado, pero una vez pasado 1 año desde la firma.
La LAU fija la obligatoriedad de establecer una fianza
como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato
por parte del inquilino. El propietario está obligado a depositarla en el
organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato y devolverla,
una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan
cumplido las obligaciones en él recogidas. Si existiera alguna incidencia a la
hora de revisar la vivienda, el arrendador podrá descontar la cuantía de los
desperfectos o daños.
Nota: Ventanjas del Alquiler en el proceso de divorcio:
1.- Tienes resuelto el 50% de los Problemas: La Vivienda Familiar. Ahora te queda por determinar el tipo de Guarda y Custodia de los Hijos.
2.- Dado que el art. 96 CC no se ha modificado, te expolian de tu propiedad, sigues pagando el 50% de la Hipoteca,..... solo te queda vivir en Alquiler o debajo de un puente (nada aconsejable si tienes hijos).
Lo dicho, vive de Alquiler si no te quieres arrependir tras el divorcio. Suerte
Nota: Ventanjas del Alquiler en el proceso de divorcio:
1.- Tienes resuelto el 50% de los Problemas: La Vivienda Familiar. Ahora te queda por determinar el tipo de Guarda y Custodia de los Hijos.
2.- Dado que el art. 96 CC no se ha modificado, te expolian de tu propiedad, sigues pagando el 50% de la Hipoteca,..... solo te queda vivir en Alquiler o debajo de un puente (nada aconsejable si tienes hijos).
Lo dicho, vive de Alquiler si no te quieres arrependir tras el divorcio. Suerte
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