Extinción de condominio: Tras la Liquidación de los bienes Gananciales

Belén González Fernández y Nuria Diez, Abogadas, 14/08/2023
¿Qué es el condominio?
El condominio es el derecho real de propiedad sobre un bien que pertenece a varias personas, es decir, cada propietario tiene asignada una cuota de propiedad sobre el bien.
La regulación legal se encuentra en los art. 392 y siguientes del Código Civil.

¿Quién puede pedir la extinción del condominio?
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y, por lo tanto, cualquiera de ellos podrá pedir en cualquier momento y sin necesidad de alegar causa alguna que se divida el bien común.

Causas de la extinción del condominio
Además de otras causas de tipo genérico como podría ser la destrucción del bien objeto de la copropiedad, la causa principal de la extinción de condominio es la consolidación de la propiedad en un único titular.
Esto puede suceder porque:

a.-  todos los copropietarios cedan su cuota de propiedad a uno de ellos, b.- porque se venda el bien a un 3º o 

c.- porque se divida el bien como, por ejemplo, en los casos de fincas que pueden ser segregadas.

¿Deben estar todos los propietarios de acuerdo?
No es necesario que todos los copropietarios estén de acuerdo para proceder a la extinción del condominio. De hecho, el Código Civil faculta a cualquier copropietario a pedir la división del bien común en cualquier momento, sin que sea relevante si su cuota de propiedad es menor o igual a la del resto de copropietarios.

¿Qué sucede si no se está de acuerdo?
Si los copropietarios no alcanzan un acuerdo para la extinción de la copropiedad cualquiera de ellos podrá presentar ante el juzgado de 1ª instancia un procedimiento judicial para proceder a la extinción de la copropiedad ejerciendo la acción de división del bien común.

Procedimiento a seguir para la extinción del condominio
Si el procedimiento se realiza de mutuo acuerdo la extinción de la copropiedad puede realizarse en escritura pública otorgada ante notario por todos los copropietarios en la que se recogerá el acuerdo alcanzado.

Si no existe acuerdo, aquel copropietario que pretenda el fin de la copropiedad deberá presentar una demanda ante el juzgado correspondiente para el ejercicio de la acción de extinción de la copropiedad. El procedimiento se desarrolla mediante un juicio ordinario siendo necesaria la intervención con abogado y procurador.

Qué supone la extinción de condominio
La extinción de condominio supone la consolidación de la propiedad en un único titular, cesando la situación de copropiedad existente.

¿Cómo se reparte el bien en común?
Si el bien es divisible jurídicamente se procede a dividir el mismo y adjudicar a cada copropietario uno de los bienes resultantes, supuesto que se da, por ejemplo, en las copropiedades sobre viviendas unifamiliares por plantas o en edificios en las que se puede proceder a constituir una propiedad horizontal.
Si el bien no es divisible o si al dividirlo desmerece mucho su valor o resulta inservible para su uso deberá: adjudicarse por entero a uno de los copropietarios debiendo éste indemnizar al resto de propietarios por el valor de su cuota o venderse a un 3º y repartirse la ganancia.
En los supuestos en los que el procedimiento de extinción de copropiedad se realiza sin acuerdo y por medio de procedimiento judicial la venta del bien se realizará en subasta pública.

En el caso de que el bien común sea una vivienda, ¿qué ocurre con la hipoteca?
La extinción de copropiedad no afecta al préstamo hipotecario que se mantiene en todos sus términos, por lo que pueden darse 2 situaciones diferentes:
Si el inmueble se adjudica a un copropietario, siempre que la entidad bancaria lo consienta, se puede modificar la titularidad hipotecaria para que el adjudicatario de la vivienda sea el único deudor hipotecario. Son muy frecuentes, sin embargo, los casos en los que las entidades bancarias no consiente el cambio de titularidad por lo que es aconsejable consultarlo 1º. En estos casos si es posible económicamente se puede cancelar la hipoteca.
En los casos de venta a un tercero o subasta pública del inmueble lo habitual es cancelar la hipoteca con el precio abonado por la vivienda.

Fiscalidad de la extinción del condominio
Es fundamental contar con el consentimiento de la entidad bancaria en caso de querer modificar la titularidad hipotecaria. 

Además, es recomendable consultar con un asesor fiscal para conocer las implicaciones fiscales específicas de cada situación.

Extinguir un condominio implica concretar el derecho en una de las partes que integran el condominio, esto es, si un inmueble es propiedad de 5 personas y ese inmueble pasa a ser de 1 sola de esas 5 personas, se realiza una escritura de extinción del condominio, lo que conlleva el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, tributando por la parte que se adquiere y al tipo impositivo vigente en la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble.

Sin embargo, siguiendo con el ejemplo anterior, si un inmueble pertenece a 5 personas y 2 de ellas se lo venden a las otras 3 o a 1 tercero, las personas que adquieren pagarán el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas por la parte que adquieren y al tipo impositivo vigente en la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Además, las personas que transmite también tienen una repercusión fiscal, ya que deben declarar en su IRPF la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición y tributar por el beneficio.
Referencias legales:
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.