Divorcio: La extinción de condominio

Marín & Mateo Abogados, 25/01/2024
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción del condominio consiste en la ruptura o división de la comunidad, copropiedad o proindiviso, es decir, dividir y disolver el bien que estaba en común entre 2 o más propietarios.
Aparece regulada en el art. 392 del C. Civil, el cual establece que:
“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas”.

¿Quién puede poner fin a un Condominio?
Los sujetos que pueden poner fin al condominio son, principalmente, aquellos que poseen un porcentaje o cuota de participación sobre el bien, es decir, cualquiera de los copropietarios.
Es un derecho que posee cualquier de los sujetos que forman el condominio, siendo irrenunciable e imprescriptible, es muy común en las separaciones o divorcios y en las herencias.

¿Cómo se realiza la división de la cosa común?
Si un cotitular decide que quiere extinguir el condominio, nadie le puede obligarle a permanecer, ni oponerse a ello. Según establece el art. 400 del C.Civil:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

Se establecen 2 formas de extinguirlo:

1.- De mutuo acuerdo
2.- Vía judicial

Extinción del condominio de mutuo acuerdo.
Cuando los cotitulares llegan a un acuerdo o consenso sobre la forma de poner fin a la comunidad, primeramente tendrán que valorar el bien previamente y dejar claro la forma de valorarlo y comprometerse a aceptar la extinción del condominio.

¿Cómo se realiza?
Se realiza: mediante escritura pública ante notario de extinción de condominio
pagando el impuesto correspondiente y posteriormente se procederá a la inscripción en el registro de la propiedad.

¿Y la extinción de condominio en caso de divorcio?
En el supuesto de los divorcios, la extinción del condominio puede incluirse como parte en el Convenio Regulador de mutuo acuerdo acompañando a la demanda de divorcio.

¿Qué formas existen para poder extinguir de mutuo acuerdo un condominio?
Hay distintas formas por las que se puede extinguir de mutuo acuerdo:

a.- Que 1 de los propietarios se quede con la totalidad del bien y por tanto pague a

     los otros su parte.
b.- Cuando sea divisible el bien, que cada 1 de los cotitulares se quede con el

     porcentaje que le corresponde.
c.- Se venda el bien para repartirse el dinero recibido por un tercero.

Extinción del condominio por vía Judicial
Cuando los titulares del bien no se pongan de acuerdo, será un juez el que decida la forma de dividirlo. Esto puede ser debido a que no lleguen a un acuerdo sobre el precio, la forma de adjudicarse el bien…
Esta forma de extinguir el condominio se realiza mediante la acción de división de la cosa común.

¿En qué consiste la acción de división de la cosa común?
El juez será el que establezca las adjudicaciones del bien que se van a realizar a cada uno de los titulares o, en caso de que el bien no se pueda dividir, se procederá a la venta del bien y posterior reparto del dinero entre los copropietarios.
Los juzgados suelen proceder al llamado ‘remate o subasta pública del bien‘, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Quién asume los gastos en la extinción de condominio?
Los gastos, si voluntariamente las partes no deciden otra cosa, son con arreglo a ley, como las compraventas. En el supuesto de desacuerdo, por resolución judicial.
En cuanto al registro de la propiedad los gastos los paga el adquiriente que se adjudica la titularidad al igual que el impuesto correspondiente.

¿Cómo tributa la extinción del condominio?

La extinción del condominio, al no ser una transmisión de patrimonio, no tributará por el Impuesto de transmisiones patrimoniales (6% al 10%), sino que tributará por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados del 1% al 1,5%.
Este porcentaje puede variar, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se produzca la extinción del condominio.

Por tanto, es una figura jurídica que supone un importante ahorro fiscal, al ser una transacción más económica que la compraventa, lo que la convierte en una alternativa muy interesante en muchos casos, como son en las herencias y divorcios.

Este impuesto lo tiene que pagar el titular que se adjudica el bien.

Otro de los impuestos importantes sería la Plusvalía municipal. 

En el supuesto de la extinción de comunidad, el que transmite la propiedad tampoco tiene que pagar plusvalía municipal, al no considerarse una transmisión patrimonial por lo que plusvalía se pagará en la siguiente transmisión del bien.