Las consecuencias de un divorcio con separación de bienes.
PROPIEDAD COMPARTIDA: La mediación es la mejor opción por su rapidez y menor coste, en comparación a recurrir a la vía judicial.
SONIA GAGO, (ISLEGAL), 02/12/2022
Vender un inmueble con varios propietarios se puede dar cuando la situación en la cual se compró el bien ya no es la misma. Así, es común querer disolver una propiedad compartida al haber una herencia en la que varios herederos aceptaron para sí la vivienda, o ante una separación o divorcio.
Una propiedad compartida también se conoce como proindiviso, condominio o copropiedad, y está regulada en el art. 392 del C.Civil.
A nivel jurídico, esto supone que los derechos de cada copropietario son parciales: al compartir la titularidad y un porcentaje del bien, ninguno de los propietarios puede tomar decisiones sobre el inmueble de forma individual, se necesita la autorización del resto de copropietarios.
Algunos de los derechos del copropietario son administrar la propiedad, poder pedir la división del inmueble en cualquier momento y acceder a su porcentaje del bien. Como obligaciones, se encuentra el tener que llegar a un acuerdo para administrar la propiedad compartida.
Formas de poner fin a una propiedad compartida.
En el caso de una vivienda, se trata de un bien indivisible. Para poder usarlo es necesario tener acceso a todas las habitaciones. No es posible repartirlas entre los propietarios, pero sí se puede hacer una división económica.
Cuando se disuelve un condominio, se trata de fijar el valor de la vivienda, recurriendo, si fuera necesario, a una tasación de mercado, para liquidar la copropiedad.
La parte que no quiera vender puede comprar las otras partes o quienes sí quieren vender pueden vender su parte a un 3º, quedándose fuera de la participación en la propiedad.
En el caso de una vivienda, se trata de un bien indivisible. Para poder usarlo es necesario tener acceso a todas las habitaciones. No es posible repartirlas entre los propietarios, pero sí se puede hacer una división económica.
Cuando se disuelve un condominio, se trata de fijar el valor de la vivienda, recurriendo, si fuera necesario, a una tasación de mercado, para liquidar la copropiedad.
La parte que no quiera vender puede comprar las otras partes o quienes sí quieren vender pueden vender su parte a un 3º, quedándose fuera de la participación en la propiedad.
Otra opción es alquilar la vivienda, aunque eso supondría mantener el condominio.
Si todos los propietarios están de acuerdo en disolver la propiedad compartida, lo más frecuente es adjudicar un porcentaje de la vivienda a cada parte y venderla a un 3º. Se reparte el dinero entre los copropietarios según el porcentaje que tengan asignado y liquidando también los impuestos correspondientes, como la plusvalía municipal y el IRPF.
Si todos los propietarios están de acuerdo en disolver la propiedad compartida, lo más frecuente es adjudicar un porcentaje de la vivienda a cada parte y venderla a un 3º. Se reparte el dinero entre los copropietarios según el porcentaje que tengan asignado y liquidando también los impuestos correspondientes, como la plusvalía municipal y el IRPF.
En este caso, se recomienda acudir a un profesional que se encargue de la venta del inmueble para conseguir el mejor valor objetivo.
La mediación es el procedimiento por el que se puede llegar a un acuerdo, y se recomienda recurrir a ella para conseguir que la parte que no quiere vender ceda y evitar ir a juicio. Es necesario contar con mediadores profesionales para pactar qué sucederá con la vivienda y gestionar una escritura de conciliación ante notario. Una vez aceptado, es un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los copropietarios.
Qué sucede cuando un copropietario no quiere vender
Cuando no se llega a un acuerdo de venta entre los copropietarios, hay que recurrir a la vía judicial para solicitar la extinción del condominio.
La mediación es el procedimiento por el que se puede llegar a un acuerdo, y se recomienda recurrir a ella para conseguir que la parte que no quiere vender ceda y evitar ir a juicio. Es necesario contar con mediadores profesionales para pactar qué sucederá con la vivienda y gestionar una escritura de conciliación ante notario. Una vez aceptado, es un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los copropietarios.
Qué sucede cuando un copropietario no quiere vender
Cuando no se llega a un acuerdo de venta entre los copropietarios, hay que recurrir a la vía judicial para solicitar la extinción del condominio.
Para ello, es necesario contar con el asesoramiento de profesionales legales, porque cada vivienda o bien inmueble puede tener una situación diferente, ya que no es lo mismo si proviene de una herencia, de una disolución empresarial o de una separación o divorcio.
El 1º paso que tienen que dar los copropietarios que quieren vender su parte es enviar un burofax legal a través de un abogado al resto de copropietarios en el que se les insta a poner en venta el inmueble.
La extinción del condominio o separación del proindiviso es una acción legal que se refleja en el primer párrafo del art. 400 del C.Civil, que indica que ninguna de las partes está obligada a permanecer en la copropiedad. Si una parte quiere vender un inmueble con varios copropietarios y no puede porque las otras partes se niegan, el procedimiento a seguir es la venta de la vivienda mediante subasta pública. Un perito judicial valora la vivienda y ordena su venta en subasta pública.
En esta subasta pueden participar los copropietarios actuales y terceros.
El 1º paso que tienen que dar los copropietarios que quieren vender su parte es enviar un burofax legal a través de un abogado al resto de copropietarios en el que se les insta a poner en venta el inmueble.
La extinción del condominio o separación del proindiviso es una acción legal que se refleja en el primer párrafo del art. 400 del C.Civil, que indica que ninguna de las partes está obligada a permanecer en la copropiedad. Si una parte quiere vender un inmueble con varios copropietarios y no puede porque las otras partes se niegan, el procedimiento a seguir es la venta de la vivienda mediante subasta pública. Un perito judicial valora la vivienda y ordena su venta en subasta pública.
En esta subasta pueden participar los copropietarios actuales y terceros.
El copropietario no tendrá que realizar un depósito en garantía y, si su oferta es la ganadora tendrá solo que pagar el importe que resulte de restar el importe correspondiente a su porcentaje actual de la vivienda.
El dinero obtenido se repartirá entre los copropietarios restantes en función del porcentaje de la propiedad que poseían inicialmente.
En cuanto a los costes de acción, la subasta judicial es gratuita por parte del juzgado, pero hay que abonar los honorarios de un abogado y de un procurador. Se trata de un procedimiento largo y costoso, por lo que se recomienda contar con la ayuda de profesionales expertos en este tipo de extinción del condominio por vía judicial.
Además, el precio de la vivienda con respecto al mercado puede ser muy bajo. Son aspectos a considerar: es posible que todas las partes salgan perdiendo, aunque se pondrá fin al proindiviso.
En cuanto a los costes de acción, la subasta judicial es gratuita por parte del juzgado, pero hay que abonar los honorarios de un abogado y de un procurador. Se trata de un procedimiento largo y costoso, por lo que se recomienda contar con la ayuda de profesionales expertos en este tipo de extinción del condominio por vía judicial.
Además, el precio de la vivienda con respecto al mercado puede ser muy bajo. Son aspectos a considerar: es posible que todas las partes salgan perdiendo, aunque se pondrá fin al proindiviso.
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