Javier Mezcua, Experto sector inmobiliario, 17 Agosto 2026
El régimen de la pareja influye en la condición de una vivienda comprada antes del matrimonio.
El Código Civil regula los bienes privativos y comunes en un matrimonio en separación de bienes y en gananciales.
Si uno de los cónyuges compró una casa antes de casarse, esta podría generar algún derecho a favor de la pareja si el matrimonio es en gananciales.
Cuando una pareja decide casarse, surgen muchas dudas. Una de ellas es qué ocurre con una vivienda comprada antes del matrimonio por uno de los cónyuges. ¿Sigue siendo únicamente suya? Si el régimen del matrimonio es de separación de bienes, en principio, cada miembro de la pareja conservaría la propiedad de sus bienes. Sin embargo, si el régimen matrimonial es de gananciales, el Código Civil (C. C.) considera que si se trata de la vivienda familiar y parte de ella se ha pagado durante el matrimonio, una parte podría pertenecer a la sociedad común. La clave estaría en qué dinero se usa para pagarla.
Separación de bienes: ¿a quién pertenece un piso comprado antes de casarse?
Este es el caso más sencillo. Si una pareja se casa en separación de bienes, cada uno mantiene los bienes que tenía antes de celebrarse el matrimonio. Lo aclara el art. 1437 del C.Civil: «En el régimen de separación pertenecerán a cada cónyuge los bienes que tuviese en el momento inicial del mismo y, los que después adquiera por cualquier título».
Si uno de los cónyuges es propietario de una vivienda comprada antes del matrimonio, el piso seguiría siendo suyo.
Régimen de gananciales: ¿qué ocurre con una vivienda comprada antes del matrimonio?
En principio, el piso seguiría siendo un bien privativo del cónyuge que lo compró antes de celebrar el matrimonio, ya que la normativa considera que «los bienes, animales y derechos que le pertenecieran al comenzar la sociedad» pertenecen a cada uno de los miembros de la pareja.
Sin embargo, hay un matiz muy importante que marca la gran diferencia con respecto al matrimonio en separación de bienes. Si después de la boda el inmueble se convierte en la vivienda familiar y las cuotas de la hipoteca se pagan con dinero que tiene carácter ganancial (como los salarios obtenidos durante el matrimonio), podría surgir un derecho a favor de la sociedad de gananciales por la parte del préstamo amortizada con ese dinero.
En otras palabras, si un miembro de la pareja decide comprar una casa antes de casarse, pero una parte del importe se paga durante el matrimonio, por ejemplo porque existe una hipoteca, la parte correspondiente podría adquirir la condición de ganancial.
En la práctica, la vivienda pasaría a ser un bien en parte privativo y en parte ganancial, es decir, la parte pagada antes de la boda sería del cónyuge que la compró y la parte pagada con el dinero del matrimonio pertenecería a la sociedad de gananciales.
Es un detalle relevante que no todas las parejas conocen antes de casarse y que puede tener consecuencias en caso de divorcio.
Alternativas para dividir una vivienda ante un divorcio
¿Qué dice la ley?
El Código Civil, en su art. 1354, señala que «los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas».
Así que si uno de los cónyuges ha pagado la hipoteca de su vivienda mientras duraba el matrimonio, la parte pagada con ese dinero pertenecería a la sociedad común, mientras que la parte que hubiese pagado con su dinero antes del matrimonio sería suya.
Un ejemplo:
Una persona compra una vivienda por 200.000 euros, paga 100.000 euros y, después, se casa en régimen de gananciales. Los restantes 100.000 euros los paga después de haberse celebrado el matrimonio. En ese caso, por norma general, el 50 % de la vivienda sería un bien privativo del cónyuge titular de la casa, mientras que el otro 50 % sería un bien de la sociedad matrimonial.
¿Qué ocurre si la vivienda se alquila?
Las rentas que produzca la vivienda mientras dure la unión serían un bien ganancial (art. 1347 del C.C.), independientemente de que la vivienda comprada antes del matrimonio fuese privativa o mixta.
Así que si el propietario decide alquilar el piso, las rentas tendrán carácter ganancial mientras exista la sociedad de gananciales.
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