Madrid: Los precios en los barrios más caros

Articulo Publicado en el Diario El País de fecha 12 de Septiembre de 2010.

Madrid: Los precios en los barrios más caros

PABLÓ MÚGICA JIMENO, responsable del área de Back Office de Vivienda2.
Los distritos de Salamanca y Chamartín no son una excepción en la parálisis que sufre el mercado inmobiliario.
Sin embargo, la tendencia de la demanda y los precios de sus viviendas no guardan estrecha relación con ótros distritos periféricos.

Nos encontramos con mayor demanda y menor ajuste en el precio de venta.
El perfil del cliente interesado en comprar en estos 2 barrios se caracteriza por:
a.- ser solvente y
b.- dar una respuesta rápida.
c.- Maneja información financiera y comercial de alto nivel y
d.- está al dia de la oferta a través de la Red.
e.- Podría incluso tener un exceso peligroso de información.

Lo explicamos: cualquiera de los portales que agrupan la oferta de estas zonas ofrece, a golpe de ratón, importantes datos como:
1.- el precio medio del m2. y
2.- el tiempo de permanencia de los inmuebles en el mercado.

Sin embargo, el primero de estos datos presenta poca fiabilidad.
Los propietarios que se anuncian no transmiten el último precio de sus propiedades.
Las ventas se realizan en la mayoría de los casos un 15% o un 20% por debajo del mismo. Añadimos a esto que la aventura de la publicación suele acabar con la caducidad del anuncio y no con la incómoda obligación de retirar el inmueble de manera manual.

Hay 2 maneras de obtener datos fiables sobre el precio medio de estas zonas y el tiempo de permanencia de los inmuebles en el mercado:
La primera es el análisis de cada una de las transmisiones de particulares mediante encuestas de telemarketing.
La segunda a través de los datos que aportamos las empresas que lideramos las operaciones de intermediación en los distritos.

Según nuestros datos los precios del m2 vendido durante el Iº semestre del año en el distrito de Salamanca ha sido de 3.890 euros frente a los . 4.930 euros de 2009.
Y en el barrio de Chamartin ha caído de los 4.020 euros en 2009 a los 3.940.

En lo que va de año se ha producido un aterrizaje en la bajada de los precios en Salamanca y Chamartín y una aceleración en los tiempos de venta de sus inmuebles.
Si en el Iº semestre de 2009 la bajada de precio sobre los precios de salida de los inmuebles se situaba en un 22% el acumulado del año 2010 señala para estos 2 distritos un 14%.
Nos encontramos ante una tendencia descendente a partir de marzo de 2010 de apenas 1 punto porcentual cada mes: .
Los inmuebles transmitidos a través de vivienda2 han pasado de una permanencia en nuestras bases de datos de 180 días en el Iº semestre del 2009 a 120 días en el mismo periodo de 2010.

Una pista fiable para conocer , el precio de venta de nuestra propiedad la encontramos en el previo "precio de visita".
Este precio se sitúa como un preliminar determinante para conocer el precio de mercado de nuestra propiedad.
Si solo tenemos llamadas y no visitas, nuestra propiedad estará fuera de precio.
Si las visitas a nuestra vivienda son escasas (1 o 2 semanales) seguiremos fuera del precio de mercado.
Cuando recibamos visitas diarias podremos esperar una última oferta sobre el precio que estemos ofertando.
En ese momento es cuando debemos tomar una decisión inteligente: vender nuestra casa, esté o no en el barrio de Salamanca o -Chamartín. -