España legaliza el pillaje: La deducción por vivienda

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España legaliza el pillaje: La deducción por vivienda, aún una mala idea 12 octubre , 2011



Mi amigo y jefe José Antonio Vega comentaba ayer en su blog el efecto que la reimplantación de la deducción por vivienda, casi la única propuesta concreta en materia económica lanzada por el PP, puede tener a la hora de relanzar el mercado inmobiliario y aliviar tanto el stock de casas en manos de los bancos como la morosidad en el crédito a promotor.


Se venden muy pocas casas, es cierto, pero eso no es un castigo bíblico ni una fatalid e inabordable consecuencia de la crisis.
Es una simple cuestión de precio, crédito, y expectativas, ecuación en la que la deducción solo ayudaría si infla otra burbuja inmobiliaria (y no queremos eso, ¿verdad?).
Serviría al Estado para aliviar sus cuentas a corto plazo, a costa de echarse carga sobre los hombros para etapas venideras.
Y repetiría el, probablemente, mayor error de la política económica española en varias décadas, implantar una deducción por vivienda en un contexto de desplome histórico de los tipos de interés. Vayamos por partes.


Precio, crédito, necesidad y expectativas.
Los 4 factores que inciden en el mercado de la vivienda.
Se compra casa por necesidad o por expectativas (de revalorización del activo).
Y la compra se condiciona al precio y al crédito.
Hoy por hoy la gente compra pisos porque los necesita para vivir en ellos; chollos en el mercado no hay muchos, y las expectativas son, en el mejor de los casos, de estancamiento de precios.

Por el contrario, los 2 factores que condicionan la compra, el precio y el crédito, juegan en contra.
La vivienda sigue siendo muy cara según cualquier punto de vista: supone demasiado esfuerzo y ha caído muy poco en relación a lo que subió.
Muchos vendedores siguen emperrados en pedir precios de la burbuja, lo que dispara la horquilla entre oferta y demanda. Y el crédito no fluye.

Por eso el mercado está congelado.
Pero hay demanda embalsada tras 4 años de crisis.
Lo digo por experiencia; he vendido una casa hace un mes y el principal problema, una vez ajustado el precio (mucho más de lo que dicen las estadísticas oficiales), ha sido la falta de crédito de los compradores interesados el principal problema.
En otras palabras, hay demanda a precios razonables (salvo quizá las viviendas con muy mala localización), y el fallo está en el crédito.

La banca, para vender sus pisos, sí concede créditos, pues es mucho mejor tener una hipoteca que un inmueble en cartera.
Si no vende su stock es, o bien porque el precio no es suficientemente atractivo, o bien porque el activo es de mala calidad.
Basta echar un ojo por las páginas web habilitadas. Santander, por ejemplo, vende una vivienda nueva en Madrid fuera de la M-40, al lado del aeropuerto, 62 metros útiles, por 300.000 euros. Desde luego, no parece el precio de alguien con necesidad de vender.


En otras palabras, establecer la deducción por vivienda es comprometer dinero público para subvencionar la venta de unos activos que no se venden porque el propietario no quiere bajar el precio.
En este contexto, la subvención solo servirá para que sea aún más reticente a hacerlo, retrasando el ajuste del mercado.
Eso, en el caso de los pisos con demanda potencial y sujetos a la deducción (es decir vivienda habitual).
Para el resto, la deducción es irrelevante (promociones que no se venderán de ninguna manera) o bien no se aplica.


El programa, a mi modesto entender, solo tendría éxito si consigue cambiar otra de las claves de la ecuación, la de las expectativas.
Si genera una nueva demanda porque el mercado (los españoles) asume que la crisis del ladrillo ha terminado.
En estas condiciones la deducción tendría un efecto multiplicador que sí modificaría el entorno y daría salida a la cartera de casas de los bancos.
Pero esto difícilmente sucedería si el programa está acotado en tiempo y condiciones.
Y, si lo logra, el coste sería el riesgo de inflar de nuevo, y de forma artificial, la burbuja del ladrillo, cuyos efectos precisamente estamos intentando mitigar.


Ahora, quizá la clave de la cuestión está en el efecto fiscal.
Como comenta Vega, la venta de viviendas generará ingresos por IVA.
Concretamente, el 8%. Para un piso de 200.000 euros, el Estado ingresa 16.000 por IVA.
La subvención, por el contrario, supone un gasto diferido para el Tesoro, con un máximo de 1.350 euros (el 15% del límite máximo deducible de 9.000 euros) por hipoteca, siempre que sea primera vivienda, pagaderos durante los años en los que el sujeto esté hipotecado.


Es una especie de préstamo al Estado vía fiscal, que ayudaría a aliviar el déficit a corto plazo pero supondría una mayor carga a largo que, también, explica la situación actual de las cuentas públicas: durante los años de la bonanza los ingresos por IVA se dispararon (un 64% de 2000 a 2007), pero cuando se dejan de vender pisos se deja de ingresar y la carga de las deducciones pesa mucho sobre las cuentas.
En 2010 la partida de las deducciones por vivienda fueron se llevó 4.400 millones del presupuesto, casi nada.


Si de aliviar los balances de los bancos se trata, sostener los precios con cargo a dinero público es pan para hoy y hambre para mañana.
Fue una pésima idea cuando se puso en marcha y lo sigue siendo. Hay otras soluciones.
Desde el año pasado, la banca debe provisionar el 30% del valor de los inmuebles que tiene en cartera desde hace más de 24 meses.
Elevar estas exigencias, quizá con exenciones para las viviendas que se alquilen, forzaría a la banca a poner en el mercado sus casas.

Asumiendo pérdidas, sí, porque ingresará menos de lo que prestó y porque hay casas que no tienen salida.
Y si algunas entidades tienen que ampliar capital, ser nacionalizadas o liquidadas (sí, liquidadas), que así sea.
Muchas de estas casas de las que hablamos, al fin y al cabo, eran el hogar de los más de 100.000 españoles víctimas de ejecuciones hipotecarias.
Con ellos no se tuvieron tantos miramientos.