¿Cuántas viviendas se necesitan?
Germán Pérez Barrio,Presidente de Uve Valoraciones - 13/03/2012
La existencia en España de un enorme stock de vivienda terminada sin vender y de un no menos importante stock de vivienda iniciada y no terminada, junto con una disminución de las ventas de viviendas en 2011, ha aumentado el interés por los, así llamados, modelos de necesidades de vivienda.
La estimación de las viviendas necesarias cobra importancia para contraponerlas a las viviendas terminadas y no vendidas y a las pendientes de terminación con la intención de responder a las preguntas: ¿habrá demanda suficiente para tanta vivienda?, y, en caso afirmativo, ¿cuánto tiempo se necesitará para que disminuya significativamente el stock?
La demanda de viviendas depende más de las condiciones económicas que de la necesidad de viviendas calculada a partir del aparente axioma una familia, una vivienda.
En los países en los que no es económicamente posible, varias familias conviven en una vivienda y en condiciones económicas holgadas, una familia puede disponer de más de una.
La estimación de la demanda de viviendas futura debería tener en cuenta:
a.- el saldo de creación-desaparición de familias (atendiendo a los procesos de inmigración, emigración, emancipación, emparejamiento, divorcios, traslado a residencias o viviendas familiares de parientes y defunciones);
b.- las necesidades de reposición del parque de viviendas y
c.- las viviendas que se compran para usos distintos a la primera residencia.
Si ajustamos las tasas de forma coherente con nuestra situación de crisis y suponemos que se mantendrán los próximos 10 años, el nº de personas por vivienda principal pasará de 2,65 en 2011 a 2,52 en 2021.
La disminución es 3 veces menor a la experimentada en el periodo 2001 a 2011 (pasó de 2,89 a 2,65) y el ratio final es superior al ratio medio de Europa (2,3 personas/vivienda).
Con estas hipótesis, se necesitarían una media de 140.000 viviendas/año para el periodo pero una modificación del nº de personas por vivienda principal de 2,52 a 2,42 (por ejemplo) produciría un incremento adicional de casi 74.000 viviendas por año.
Pero no toda la demanda de vivienda se convertirá en compra de vivienda.
Desde 2007 se ha producido un incremento notable de las viviendas destinadas al alquiler para 1ª residencia.
Una parte de las viviendas terminadas y no vendidas se han alquilado con contratos con opción de compra y parte de las viviendas que se han mantenido deliberadamente vacías durante años en las grandes ciudades han salido al mercado de alquiler.
Las necesidades de reposición del parque vienen de las viviendas que por estado de conservación ruinoso o por obsolescencia deben derribarse.
Una forma de calcularlas sería conocer la forma en la que las viviendas desaparecen en función de su antigüedad.
Bastaría, para ello, comparar entre censos el nº de viviendas construidas en un determinado tramo de años para saber las que han desaparecido en un periodo de 10 años.
Desgraciadamente, de la comparación entre los censos de 1991 y 2001 solo podemos concluir que hay datos contradictorios y que no es posible hacer una estimación por este camino. Nosotros nos inclinamos a creer que el nº de viviendas que se derriban cada año oscila entre 30.000 y 75.000.
Una gran parte del parque español de viviendas se construyó entre 1961 y 1980 (6,65 millones de viviendas) y que muchas de esas viviendas se hicieron con muy poca calidad y con estándares de distribución y tamaño muy alejados de los que hoy consideramos adecuados.
En los próximos años, es posible que veamos la sustitución masiva de parte de esas viviendas.
Las viviendas no principales incluyen distintos tipos de viviendas que, desde el punto de vista de su destino, podrían clasificarse en:
a.- viviendas que se compran como inversión a largo plazo y que no se ponen en el mercado de venta ni en el de alquiler;
b.- segunda residencia para uso propio;
c.- viviendas que tienen como destino su alquiler de temporada a turistas o estudiantes; viviendas que se adquieren por extranjeros y que se usan temporalmente;
d.- viviendas vacías abandonadas y fuera de mercado, y
e.- viviendas que deben permanecer vacías para que sea posible cambiar de vivienda.
El destino de las viviendas cambia.
Las migraciones del campo a la ciudad de los años 50,60 y 70 dejaron vacías en los pueblos agrícolas muchas 1ª residencias que, en parte, se abandonaron definitivamente y, en parte, se reconvirtieron en 2ª residencia años después.
Una parte de las viviendas compradas como inversión y mantenidas vacías han salido en alquiler al mercado y han pasado a ser viviendas principales por la crisis.
Muchas viviendas de segunda residencia cercanas a grandes ciudades han pasado a ser viviendas principales.
A partir del censo de 2001 y de los datos de viviendas terminadas en el periodo 2002-2010 podemos estimar el total de viviendas que existen en España, entre 24,75 y 25,18 millones de viviendas en función del nº de viviendas desaparecidas que estimemos.
Comparando con la estimación de viviendas principales obtenemos una estimación de viviendas no principales que oscilaría entre 7,52 y 7,97 millones.
Las viviendas no principales habrían crecido proporcionalmente menos que las viviendas principales en el periodo (el 21,32% frente al 11,23%-17,86%).
Es probable que la crisis iniciada en 2007 haya movilizado viviendas vacías hacia los mercados de venta y alquiler de vivienda principal y que las viviendas vacías hayan crecido menos que las destinadas a segunda residencia.
Huérfanos de datos estadísticos precisos, solo podemos hacer conjeturas basadas en el sentido común. Nosotros proponemos las siguientes.
Primero, no es previsible un aumento de viviendas con vocación de permanecer vacías en los próximos 10 años; al contrario, algunas viviendas que han estado vacías años saldrán probablemente al mercado en alquiler o en venta.
Segundo, el stock de viviendas vacías en venta o que buscan inquilino, integrado por las viviendas de promociones terminadas sin vender (772.000 viviendas) y las viviendas que han estado vacías durante años que salgan al mercado (un nº que no es posible determinar ni siquiera aproximadamente) será muy alto en 2012 e irá disminuyendo progresivamente en los próximos años.
Tercero, las viviendas de 2ª residencia tendrán difícil su colocación en el mercado mientras no mejore nuestra economía, pero no hay que olvidar un flujo constante de jubilados, prejubilados y trabajadores en activo que preparan su jubilación y que planean una nueva etapa de su vida en climas más benignos.
Cuarto, España es un país que exporta viviendas.
La venta de viviendas a extranjeros es un negocio rentable para el país: el producto que vendemos se queda en nuestro territorio y su uso exige gastos en España por parte del comprador.
Los precios de las viviendas de la costa son muy atractivos hoy y se abren nuevos mercados de venta.
La evolución de la economía de los países europeos será determinante para que el mercado de 2ª residencia se reactive y, probablemente, lo hará antes que el resto de mercados de vivienda.
En definitiva, la demanda de viviendas en España está más ligada a factores económicos que de estructura de población y la predicción de la demanda de vivienda solo puede hacerse aceptando bandas de variación muy amplias que oscilarían entre 220.000 y 500.000 viviendas por año para los próximos 10 años dependiendo de la coyuntura económica.
Parte de esa demanda puede ser satisfecha con viviendas que antes se mantenían vacías y ahora se venden o alquilan y viviendas nuevas terminadas sin vender y, por tanto, no sería necesario construir todas las viviendas que se demanden.
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