Jesús Prieto (Colaborador de idealista news), 17 Abril 2026,
¿Qué ocurre con una vivienda cuando uno de los cónyuges la compró antes de casarse, pero siguió pagándola durante el matrimonio? Es una de las dudas más frecuentes cuando una pareja se divorcia.
El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse en su sentencia núm. 377/2026, de 10 de marzo, que aclara cuándo puede ser parcialmente ganancial y cómo debe repartirse. La decisión es relevante para miles de parejas que adquirieron un inmueble en soltería y terminaron utilizándolo como domicilio familiar.
¿Una vivienda comprada antes del matrimonio puede ser ganancial en caso de divorcio?
Muchas personas piensan que si una vivienda se compra antes del matrimonio, siempre se considerará un bien privativo, quedando fuera del reparto en caso de divorcio, pero la Sala de lo Civil matiza esta idea: lo relevante en estos casos es cómo se pagó y con qué dinero se hizo frente al precio pendiente.
Si una parte se abona durante el matrimonio con dinero común, esa porción puede tener carácter ganancial, lo que no significa que la totalidad del inmueble pase a tener esta condición, sino que se convierte en un bien mixto: seguirá siendo privativa la parte pagada antes del matrimonio y será ganancial en la parte abonada durante la vida en común.
Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre la vivienda comprada antes de casarse
El caso parte de una situación muy habitual. Uno de los cónyuges adquirió la vivienda estando soltero, pero no la pagó completamente en ese momento. Parte del precio quedó pendiente y se fue abonando durante el matrimonio.
Los pagos se hicieron tanto mediante cantidades aplazadas como devolviendo un préstamo personal. Cuando llegó el divorcio surgió el conflicto: decidir si la vivienda seguía siendo solo de quien la había comprado o si debía repartirse.
El Supremo concluye que el inmueble se encuentra en una situación de cotitularidad, lo que implica que se reparte entre una parte privativa y otra ganancial. Pero introduce un matiz clave: no todo lo que se paga durante el matrimonio se considera automáticamente dinero común. Para determinar qué parte es ganancial, es imprescindible analizar el origen y la titularidad real de los fondos utilizados.
La vivienda familiar como excepción: del carácter privativo a la cotitularidad.
La sentencia también aclara una cuestión que suele generar muchas dudas.
El art. 1357 del C.Civil regula qué ocurre cuando un bien se compra antes del matrimonio y se sigue pagando después, y añade una regla específica cuando este se convierte en la vivienda familiar.
Si el precio se sigue pagando durante la vida en común, se aplica la regla del art. 1354. En ese caso, el inmueble no es solo privativo ni totalmente ganancial, sino que pertenece en parte al cónyuge que lo compró y en parte a la sociedad de gananciales, en proporción a las cantidades aportadas.
En el caso analizado, la vivienda se utilizó como hogar familiar durante años y parte del precio se abonó mientras el matrimonio estaba vigente. Por ese motivo, el alto tribunal concluye que el inmueble no puede ser exclusivamente privativo.
Si el precio se sigue pagando durante la vida en común, se aplica la regla del art. 1354. En ese caso, el inmueble no es solo privativo ni totalmente ganancial, sino que pertenece en parte al cónyuge que lo compró y en parte a la sociedad de gananciales, en proporción a las cantidades aportadas.
En el caso analizado, la vivienda se utilizó como hogar familiar durante años y parte del precio se abonó mientras el matrimonio estaba vigente. Por ese motivo, el alto tribunal concluye que el inmueble no puede ser exclusivamente privativo.
Qué pasa si la vivienda se pagó con un préstamo personal antes del matrimonio
Uno de los aspectos más llamativos de la sentencia es el tratamiento del préstamo personal. Parte del precio se pagó mediante un préstamo solicitado antes del matrimonio, pero que se devolvió durante la vida en común.
El Supremo establece que lo relevante no es la naturaleza del préstamo (hipotecario o personal), sino que quede acreditado que el dinero obtenido se destinó a la compra de la vivienda. Si la devolución se realiza durante el matrimonio con dinero común, esa parte se considera abonada por la sociedad de gananciales.
Según la sentencia, aplicar una solución distinta desnaturalizaría el régimen de gananciales, ya que permitiría atribuir carácter privativo a un bien cuyo precio también ha sido satisfecho con recursos del matrimonio.
Por tanto, las cuotas abonadas con dinero común no generan un simple derecho de reembolso (que solo devolvería el dinero invertido), sino una cuota del valor del inmueble a favor de la sociedad de gananciales, lo que permite que ambos cónyuges se beneficien de la revalorización. De esta forma, el inmueble queda configurado como un proindiviso, donde el comprador y la sociedad de gananciales comparten la titularidad en función de lo aportado.
No todo lo pagado durante el matrimonio es siempre ganancial
El fallo también introduce un criterio muy importante: no basta con demostrar que el pago se realizó estando casados. También hay que acreditar que ese dinero pertenecía al matrimonio. En este caso, los pagos se hacían desde una cuenta donde el esposo era cotitular junto a sus padres.
La Sala razona que, cuando los fondos proceden de una cuenta con varios cotitulares, no puede asumirse sin más que todo el dinero pertenece al cónyuge.
En estos casos, y a falta de prueba en contrario, debe entenderse que el capital pertenece a los titulares por partes iguales, de modo que únicamente la cuota atribuible al cónyuge quedará sujeta a la presunción de ganancialidad del art.1361.
Al haber 3 titulares (el hijo y sus padres), se presume que el saldo pertenece a cada uno por partes iguales.
Por tanto, aplicando la regla de proporcionalidad, el Supremo determinó que solo la tercera parte de las cuotas abonadas podía considerarse ganancial, de modo que, en lugar del 56,35% que reclamaba la esposa, la cuota ganancial de la vivienda quedó fijada en un 18,78%.
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