Un divorcio no es un trámite agradable. No es sólo que sea una experiencia complicada desde el ámbito personal, sino que además suele conllevar una buena cantidad de trámites legales. Uno de los más complejos es qué hacer con la vivienda en la que se reside, especialmente si con ella viene una hipoteca.
No es fácil decidir quién se queda con la casa, o si se vende o no. La hipoteca puede complicar todavía más esta decisión, ya que, seguir pagando las cuotas todos los meses de forma conjunta a pesar de que el matrimonio haya cesado su convivencia.
La titularidad de la vivienda
El 1º punto a tener en cuenta es a quién pertenece la vivienda. Si el domicilio es propiedad de uno sólo de los cónyuges porque su compra fue anterior a la formación del matrimonio o este se hubiera constituido con separación de bienes, la hipoteca estará concedida también a uno solo de los cónyuges. En este caso, no habrá que proceder a dividir la deuda ni ninguna otra fórmula.
Las complicaciones tras el divorcio surgen si, como es habitual, tanto la titularidad de la vivienda como la de la hipoteca correspondiente están a nombre de ambas personas. En ese caso hay que encontrar una solución para que cada uno pueda seguir por su lado sin arrastrar la deuda pasada.
Vender la vivienda, la opción más sencilla
Una de las opciones más sencillas que puede escoger una pareja que se divorcia en estas circunstancias es la de vender la vivienda que tienen en común. De esta manera, con el dinero que se obtiene, se podría cancelar la deuda pendiente con el banco.
Dependiendo de los años que se lleve pagando la hipoteca y del estado del mercado inmobiliario, el dinero que se obtenga de la venta será suficiente o no para hacer frente a la deuda pendiente. Hay que tener en cuenta además que liquidar la hipoteca no solo supone pagar la deuda que quede pendiente con el banco, sino también afrontar los gastos de cancelación que puede tener la hipoteca así como los que suponen extinguir la hipoteca en el registro de la propiedad.
Repartir la casa: compraventa o extinción del condominio
La situación más complicada se produce cuando ambos cónyuges son propietarios de la vivienda y titulares de la hipoteca, pero uno de los 2 quiere seguir residiendo en la propiedad. Es, por otra parte, una de las circunstancias más habituales cuando se produce un divorcio, especialmente si la pareja tiene hijos, ya que se suele preferir que estos sigan en la misma vivienda.
Para resolver este conflicto se puede recurrir a varias fórmulas que tienen distintas características. Una de ellas es la compraventa. De esta manera, uno de los miembros de la pareja le vende su parte de la vivienda al otro. Generalmente, el que se va de la casa vende su parte al que se queda. Esta opción está sujeta a los impuestos de cualquier compraventa particular de vivienda, que puede rondar el 7% del importe, por eso se suele optar por la otra fórmula, la extinción del condominio.
Condominio
Esta 2ª opción supone extinguir la propiedad común, renunciando uno a su parte a favor del otro. Aunque la fórmula sea distinta a la compraventa, normalmente al llevar a cabo esta práctica también suele haber una contraprestación económica.
Además, esta práctica es más favorable fiscalmente para los implicados. Y es que, aunque el gravamen es distinto dependiendo de cada Comunidad Autónoma, suele ser sensiblemente inferior a los achacados a la compraventa, entorno al 1,5% del valor de la vivienda.
La novación de la hipoteca
Aunque haya distintas opciones para deshacerse de la propiedad común al acabar el matrimonio, es muy importante tener en cuenta que la hipoteca es una figura independiente, que no se extingue necesariamente al abandonar la propiedad.
En la mayor parte de los casos, el banco ha concedido el préstamo inmobiliario teniendo como pagadores a los 2 miembros de la pareja, y el hecho de que uno le venda su parte al otro no significa que deje de deber dinero al banco.
La figura por la cual uno de los cónyuges asume hacerse cargo de la parte de la deuda del otro se llama novación. De esta forma, una de las partes (generalmente la que se queda en la casa) compra o asume la titularidad completa de la vivienda a cambio de quedarse el total de la deuda pendiente con el banco.
Pero este proceso no es en absoluto automático. El banco ha concedido un préstamo asumiendo que tendrá 2 pagadores y, por tanto, 2 fuentes de ingresos que son garantía de pago. Por eso, no tiene por qué asumir que se quede sólo uno de los 2 cónyuges como pagador, ya que puede estimar que sus ingresos no son suficientes para el pago.
El banco tiene que estimar conveniente la novación de la hipoteca por uno de los 2 cónyuges. En caso contrario, otra opción es cancelar la hipoteca si es posible y solicitar una nueva a nombre de uno de los 2, o bien renegociar las condiciones del préstamo con la entidad.
Solicitar una hipoteca
A pesar de que la hipoteca es un producto con unas características y requisitos generales, cada entidad bancaria puede ofrecer en el mercado hipotecas diferentes, en la que cambie no solo las condiciones del préstamo, sino también los términos para la cancelación y la novación.
Por eso, antes de decantarse por una u otra, es fundamental comparar entre las distintas opciones que se encuentran en el mercado.
Con el comparador de Hipotecas de Rastreator.com, encontrar el producto adecuado es más fácil y rápido.
No hay comentarios:
Publicar un comentario