Las mejores estrategias para vender tu propiedad tras un divorcio

En Pozuelo, 02 Enero 2023, 
La separación o divorcio de una pareja conlleva una gran paradoja, y es que hay que llegar a muchos acuerdos en pleno proceso de disolución; podríamos decir que hay que tomar muchas decisiones conjuntas y de mutuo acuerdo para poder hacer una vida ya independiente.

Y sin duda, una de esas grandes decisiones es la venta del domicilio conyugal. Lógicamente, no es necesario venderla, pues 1 de las 2 partes puede adquirirla, pero sí es quizás la decisión más acertada principalmente por 2 factores: razones financieras (ambas partes necesitarán contar con la inyección económica que supone la venta de una casa para poder encontrar un nuevo hogar o emprender una nueva vida) y motivos legales ( si no hay acuerdo sobre quién finalmente se queda con la vivienda conyugal, esta situación puede llegar a los tribunales forzando una venta por subasta, con la reducción de su precio de venta de mercado en torno a un 25%).

A este complejo tema dedicamos el post de hoy donde analizamos los pasos a seguir para vender una vivienda tras un proceso de separación.
Ten en cuenta el régimen matrimonial con el que contrajiste matrimonio
La opción por la que optaste para casarte va a influenciar mucho en este proceso de venta, especialmente en la fase inicial. Analizamos estas posibilidades:

Régimen en bienes gananciales
Lógicamente, si estás en esta circunstancia, lo 1º que has de hacer es disolver el régimen de gananciales. Ten en cuenta que este régimen implica la titularidad al 50% de todos los bienes del matrimonio. 

Lo más recomendable es que haya un acuerdo, de este modo esa disolución quedará oficializada ante notario. 

En caso contrario, será un juez quien se encargue de la disolución.
Si hay acuerdo será una venta al uso tras la disolución del régimen de gananciales. En el caso de que no alcancéis un acuerdo, se hará una subasta pública tal y como os hemos comentado anteriormente.

Régimen en separación de bienes
Si la opción por la que optaste para contraer matrimonio fue bajo el régimen de separación de bienes, en el positivo caso de que haya acuerdo, podéis proceder a la venta de vivienda mediante el proceso habitual repartiendo el importe de la venta en función del porcentaje que cada uno hubiese puesto en su compra. Ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso, es muy importante que los 2 estéis de acuerdo en vender la casa. 

En el caso de que no haya acuerdo, y una de las partes quiera quedarse con la vivienda conyugal, la parte interesada deberá compensar a la otra y llevar a cabo una extinción de condominio, para finalizar la copropiedad.

Si no hay ningún tipo de acuerdo y 1 de las 2 partes no quiera vender, de nuevo deberá de ser un juez quien disuelva la situación y desgraciada-mente el inmueble se sacará a subasta pública. Otra posibilidad en esta situación es que la parte que sí quiera vender, lo venda a una empresa dedicada a la compra de indivisos, pero esta acción sólo podrá llevarse a cabo si el inmueble está libre de hipotecas.

Pareja de hecho
En el caso de que vuestra unión fuese mediante pareja de hecho, y por tantos ambos miembros sois copropietarios del inmueble, tenéis estas 2 alternativas: Vender la propiedad y repartiros el dinero
Hacer un cese del condominio y que tal y como ocurre en el caso de los matrimonios en separación de bienes, que una de las partes pueda convertirse en propietario único de a vivienda.

Hijos durante la unión sentimental
Este es el tema más complejo en este proceso, y en el que priman ante todo el bienestar y lo mejor para los hijos nacidos de la pareja.
Si ésta cuenta con hijos menores de edad, será el juez quien dictamine cómo se reparte la custodia y quién habitará vivienda familiar. 

Lo más habitual es que la persona que se queda con la custodia tenga también el derecho de uso de la vivienda. La atribución del uso de la vivienda familiar para uno de los progenitores no significa que, el que sale, no tenga que pagar su 50% de la hipoteca: al seguir siendo copropietario de la vivienda y deudor de la hipoteca, tiene que seguir pagando su parte de esta, aunque ya no viva en la casa.

Si la custodia es compartida, suele permanecer en la casa el cónyuge que tenga menos recursos. Incluso el juez puede determinar que ambas partes alternándose los periodos de estancia en función de los turnos del cuidado de los menores.
Si no existen hijos menores de edad, la vivienda se repartirá según corresponda y dependiendo del tipo de régimen matrimonial.
Por supuesto, se puede vender la vivienda familiar en el caso de que haya hijos menores. Sin embargo, será un juez quien apruebe esta operación. 

Si éste considera que esta acción no perjudica a los menores lo autorizará.

Consejos para vender la vivienda con el mayor acuerdo posible
Ante estas complejas situaciones es muy recomendable que prime el sentido común y el deseo de que ambas partes queden conforme. 

Para ello, te damos estos 3 importantes consejos:
Pagar los impuestos antes de repartir el dinero de la venta del inmueble
Tras la venta de la vivienda familiar es muy recomendable que se haga frente al pago de impuestos antes de la repartición del dinero producto de la venta. Es especialmente importante que se haga frente al IBI (deben de hacerse cargo quienes fuesen los propietarios de la vivienda a 1 de enero, que son normalmente los vendedores) y la plusvalía municipal.

Atento porque si uno de los miembros de la expareja no hiciese frente al pago Hacienda podría reclamárselo en su totalidad al otro miembro de la expareja.

Firmar siempre con el consentimiento de ambas partes
La venta en condiciones de mercado no puede realizarse sin el consentimiento de las partes. Y es que, avanzada la compraventa, ambos deberán firmar el contrato de arras y la escritura de compraventa. Sin embargo, algunas agencias inmobiliarias permiten que un solo miembro de la pareja firme la hoja de encargo o contrato de intermediación para contratar sus servicios.

Vender el inmueble a precio de mercado debe de llevarse a cabo con el acuerdo de ambas partes. Esto implica que los 2 miembros de la expareja deberán firmar el contrato de arras y las escritura de compra-venta.
En este aspecto, nuestra recomendación es que, si optas por vender la vivienda familiar con la ayuda de una agencia inmobiliaria, la apuesta más segura para obtener los mejores resultados, es muy recomendable que lo haga la expareja en su conjunto, eso facilitará mucho las cosas.

Llegar siempre a acuerdos
Esto es lo más esencial. Si ambas partes llegan a acuerdos y tienen buena predisposición todo es más fácil. No olvides que si no se llegan a cuerdos comunes la venta de la vivienda puede traducirse en una pérdida por ambas partes, pues su venta se producirá mediante subasta perdiendo un importante porcentaje de su valor.
Cuenta con la ayuda de un profesional inmobiliario para evitar problemas, discusiones y que vele siempre por lo que hasta este momento ha sido un interés común: la venta de la que fue quizás vuestro bien económico para importante, vuestro hogar.