Ana P.
Alarcos, 14 febrero 2017,
Más de 200 matrimonios se
rompen al día en España. Solo durante 2015 se produjeron más de 101.000
separaciones y divorcios según los datos del Instituto Nacional de
Estadísticas (INE). Y seguramente en muchos de esos casos el adiós ha sido más
lento de lo esperado por tener la casa y la hipoteca en común. Se puede acabar
el amor, pero no lo que se firma con el banco.
“Más de uno puede pensar
que la solución más sencilla pasa por vender la vivienda, cancelar el préstamo
hipotecario y repartir el dinero sobrante. Sin embargo, esta fórmula no siempre
es tan fácil como parece. Hay muchos obstáculos que se deben tener en
cuenta”, insinúa Juan Villén, responsable de idealista hipotecas.
Los expertos recuerdan que
para deshacerse de la casa y la hipoteca está la opción de negociar con el
banco la dación en pago, vender la vivienda y cancelar el préstamo hipotecario
o bien, traspasar a la expareja el 100% de la vivienda.
Repasamos cuáles son
los problemas más comunes en cada caso y qué decisiones se pueden tomar para
que ambas partes salgan beneficiadas:
1. Negociar una dación en
pago
Una alternativa es sentarse
a negociar con el banco para intentar que se quede con la vivienda a cambio de
saldar la deuda hipotecaria. Es decir, acordar con la entidad una dación en
pago.
En los últimos meses, esta
solución ha ido cobrando más interés. Por ejemplo, es uno de los
puntos que firmaron el Partido Popular y Ciudadanos en el pacto
de investidura de Mariano Rajoy, lo que significa que ambas formaciones esperan
fomentar su uso. Además, un juzgado de Barcelona ha protagonizado el 1º fallo
que permite la dación en pago al considerar nula la cláusula de
responsabilidad personal universal por ser abusiva.
Sin embargo, el banco
es libre de aceptar o no este trato y no le suele salir a cuenta, sobre todo si
la hipoteca se estaba pagando con regularidad. Debemos recordar que el sector
financiero está intentando reducir el peso del ladrillo en su balance, una
estrategia que, por regla general, es opuesta a aceptar las daciones en pago.
2. Vender la vivienda
Como decíamos unas líneas
más arriba, una de las soluciones más lógicas pasa por vender la casa familiar,
cancelar la hipoteca y repartirse el dinero que haya sobrado. Pero esta opción
no está exenta de obstáculos. El más importante es que ambos estén de
acuerdo en vender la casa,
aunque cabe la posibilidad de que una de las partes quiera quedarse en ella.
Sin embargo, estar de
acuerdo en traspasar el inmueble no es suficiente como para solucionar el
problema. También hay que tener en cuenta que no todas las casas tienen la
misma salida en el mercado.
Si las características del
piso no encajan con la demanda, puede que el proceso de venta se alargue
en el tiempo, lo que significa que la pareja tendría que permanecer ‘atada’ más
de lo deseado. Según los
últimos datos de Tinsa, el plazo medio de venta de una vivienda en
España se sitúa en 9,9 meses, aunque en ciudades como Madrid y Barcelona es
inferior a 5 meses.
Para traspasar el inmueble
lo antes posible, los propietarios podrían acordar rebajar el precio. Pero, de
nuevo, nos encontramos con una mala noticia: intentar vender el piso lo más
barato posible atraerá el interés de potenciales compradores, aunque la pareja
también perderá la oportunidad de recuperar el máximo dinero posible.
El principal riesgo de
reducir demasiado el precio es que el importe de venta podría acabar
siendo inferior al saldo vivo de la hipoteca. Si esto sucede, el banco deberá
autorizar la conversión del importe del préstamo que no se ha cancelado con la
venta en un préstamo personal, por ejemplo. Un escenario que no solo implicaría
que la pareja sigue unida por una deuda, sino que además no siempre puede
llevarse a cabo. Es difícil que el banco lo apruebe.
3. Una de las partes se
queda con la vivienda
Otro de los escenarios
posibles es que una de las partes se quede con la vivienda familiar y todo
depende del régimen por el cual se comprara el inmueble. Así pues, lo 1º es saber en qué régimen tienen la propiedad conjunta: si se trata de
un condominio o proindiviso o bien de una sociedad de gananciales.
La principal diferencia es
que, en un condominio, la propiedad de cada uno de los partícipes se
encuentra perfectamente definida en porcentajes, por lo que a la hora de su
extinción no existe discusión posible sobre el reparto, o valor determinado en
tanto por ciento de adjudicación a uno de los copropietarios. En cambio, en una
sociedad de gananciales no existe esa identificación porcentual, de
ahí que su liquidación o división sea de mayor complejidad.
Por ejemplo, explica el
responsable de idealista hipotecas, “si estamos casados en régimen de
separación de bienes o somos pareja y la vivienda la compramos en proindiviso
(condominio), deberemos hacer una extinción de condominio ante notario donde
uno se adjudique el 100% de la vivienda. En cambio, si estamos casados en
régimen de gananciales y la vivienda es ganancial, existen 2 procedimientos: el 1º, liquidar ante notario la sociedad de
gananciales adjudicándose la vivienda uno de los miembros o bien, la vía
judicial donde un juez liquida la sociedad de gananciales”.
Pero en ambos casos nos
encontramos con el mismo problema: aunque una de las partes se adjudique
el 100% de la casa y se comprometa ante juez o ante notario a pagar la
misma, la otra no queda exenta de su obligación de pago. Si su expareja
incumple, el banco puede ir contra ella.
Así pues, si el banco
no acepta quitar a uno de los deudores se pierde la propiedad del bien, pero se
sigue siendo deudor de la hipoteca, de manera que, si el nuevo propietario al
100% del inmueble no paga el crédito hipotecario y la deuda no se cubre con la
subasta de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y
futuros del no propietario, pero sí titular de la deuda hipotecaria.
¿Y cómo evitar problemas?
La mejor solución pasa por cancelar el préstamo hipotecario conjunto después
de firmar la extinción del condominio o la liquidación de gananciales. Una vez
cancelado, la parte que se adjudica la vivienda deberá constituir una
nueva hipoteca. “La mayor parte de los bancos están dispuestos a dar
préstamos para comprarle la vivienda a tu ex, por lo que es importante tanto
negociar con tu propia entidad como comparar con
otras opciones”, recalca Villén.
Será necesario, por tanto,
que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no
figure como deudor (titular hipotecario). Solo así la operación es
satisfactoria para ambas partes, una porque se queda el inmueble y la deuda
porque cede dicho inmueble, pero deja de ser deudor. Dicha novación del
préstamo hipotecario, siempre, habrá de formalizarse ante notario.
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