martes, 27 de octubre de 2015

¿Quién es el titular del contrato de arrendamiento de vivienda después de la separación o divorcio de los cónyuges?

Edit. SEPIN |Begoña Costas de Vicente. Directora Tñecnica de Arrendamientos Urbanos. Abogado| Septiembre 2015

 Qué sucede cuando se alquila una vivienda y posteriormente el Juzgado ante la separación o divorcio del matrimonio, atribuye el uso del inmueble al cónyuge no arrendatario ¿La titularidad pasa a este?
La cuestión ha sido objeto de distintos criterios desde aprobación de la LAU 29/1994 el 1 de enero de 1995, aunque afortunadamente la última reforma sobre este tema, Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, ha sido tajante señalando en su art. 15, apdo. 1: "1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato".
Ahora bien, nos encontramos una vez más en el ámbito de los arrendamientos urbanos, a la vista de esta reforma, con 2 situaciones distintas que dependerán de la fecha del contrato.
A) Así para los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 6 de junio de 2013, entre los que se encuentran también los anteriores al 9 de mayo de 1985 por la remisión que hace la Disposición Transitoria IIª, apdo. 2, de la LAU 29/1994, resulta aplicable el art. 15 LAU 29/1994 (antes de ser reformado por Ley 4/2013), que establece: "1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los art. 90 y 96 del Código Civil".
Atendiendo a esta normativa, surgen distintas interpretaciones, una parte de la doctrina entiende que la adjudicación al cónyuge no firmante supone un auténtico cambio de titularidad, mientras que otra parte, la gran mayoría, considera que el titular continua siendo el contratante que firmó el contrato, quedando sometido a las mismas obligaciones, siendo el cónyuge adjudicatario un simple usuario de la vivienda arrendada.
Desde nuestro punto de vista, nunca compartimos esta última postura, pues no cabe quedar a expensas de la decisión del cónyuge que ha sido obligado a salir de la vivienda, dado que se produciría una gran inseguridad jurídica para el arrendador a efectos del cumplimiento de las obligaciones. Dicho precepto tiene que ser favorable para el cónyuge a quien se le atribuye la vivienda, pues, de otra forma su situación dependerá de las decisiones del firmante.
Siguiendo la línea de que el cónyuge firmante continua siendo responsable de las obligaciones, en caso del pago de la renta, si el titular fuese el anterior arrendatario a la adjudicación, sería a este a quien el arrendador debería demandar y entonces la actitud pasiva del demandado podría dejar que el desahucio se llevara a cabo.  
Sobre esta cuestión se han dictado numerosas resoluciones que indican que el cónyuge adjudicatario del uso no pasa a ser titular del derecho arrendaticio, sino mero detentador, de ahí que el deudor de la renta sigue siendo el arrendatario. Sentencias de la A.P. de Madrid, Sección 13.ª, de 12 de abril de 2013 (SP/SENT/723548); A.P. de Granada, Sección 3.ª, de 8 de febrero de 2013 (SP/SENT/727207); A.P. de Barcelona, Sección 4.ª, de 25 de enero de 2012 (SP/SENT/764274) y A.P. de Madrid, de 13 de diciembre de 2011 (SP/SENT/659205).
Esta cuestión también fue planteada en la Encuesta Jurídica publicada en octubre de 2005 y disponible en nuestra base de datos con la referencia SP/DOCT/2671: "¿Quién debe responder ante la falta de pago, la persona que ocupa la vivienda o la que la dejó?".
Lo mismo ocurriría en caso de la posibilidad de ejercitar el derecho de tanteo y retracto ante la venta del inmueble, ya que en el supuesto de que solo pudiese ejercitarlo el cónyuge no ocupante de la vivienda, y no el que tiene el uso de la misma, desde luego nunca lo haría en beneficio de la expareja que se ha quedado en el piso. Es decir, debe interpretarse el art. 15 LAU en el sentido favorable para el cónyuge a quien se le atribuye la vivienda, porque si se mantiene la formalidad de que es el cónyuge titular el único que puede ejercer las facultades del arrendatario, el cónyuge adjudicatario quedaría en una situación similar a la del precario, supeditado absolutamente a las decisiones del cónyuge firmante. Encuesta Jurídica publicada en enero de 2005 y disponible en nuestra base de datos con la referencia SP/DOCT/2343: "¿Quién tiene el derecho de retracto: el titular del contrato o el cónyuge adjudicatario?".
B) A partir de los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013, como ya indicamos anteriormente, el problema está solucionado, ya que el precepto aplicable es claro, el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada pasará a ser el titular del contrato. De esta manera, se unen ambos conceptos, titularidad del contrato y ocupación.
Esta vez el legislador ha determinado que estamos ante un cambio subjetivo en la persona del arrendatario y el nuevo ocupante del piso será el nuevo arrendatario con todas las consecuencias. Se trata de un precepto totalmente correcto, como venimos señalando, pues si el que sale de la casa siguiera siendo el titular arrendaticio, su interés en cumplir con las obligaciones o exigir derechos sería nulo, con claro perjuicio para quien ocupa el piso.