Perder la casa y conservar la deuda hipotecaria

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Perder la casa y conservar la deuda hipotecaria.
Sentencias contradictorias abren el debate sobre un modelo que obliga a seguir pagando tras el embargo.
En países como EE UU la entrega de las llaves equivale a saldar el crédito.


Cinco Días - 12/02/2011

Unas 118.000 familias fueron desahuciadas de sus casas durante el pasado año, al ser incapaces de hacer frente al pago de la hipoteca, según los datos recogidos por la agencia de calificación crediticia Moody's.
Para muchas de estas familias, la pérdida del hogar ha sido solo el principio.
La legislación española establece que el firmante de la hipoteca está obligado a responder de su deuda con "todos sus bienes presentes y futuros".
Lo que significa que aunque entreguen su vivienda al banco este podrá seguir reclamándoles otros pagos, por un valor adicional de hasta la mitad del crédito concedido, durante el resto de sus vidas.


La justicia, sin embargo, parece tener dudas sobre la idoneidad de este sistema.
Así lo refleja una reciente y polémica sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra que considera "moralmente rechazable" que los deudores deban responder por la deuda contraída con el resto de su patrimonio, habiendo entregado ya el domicilio.
Aunque esta resolución ha saltado a la primera plana de los medios de comunicación, el caso no es único.
Otro auto, dictado en junio de 2010 por la Audiencia Provincial de Ciudad Real, ya admitió el embargo del inmueble como pago único para saldar cuentas con el acreedor.
El caso navarro, no obstante, ha ganado aún más eco dado que en los últimos días, otra sala de la misma Audiencia ha dado la razón al banco.
Una contradicción acentuada por el hecho de que en ambos procesos el ejecutor de la hipoteca era la misma entidad, el BBVA.


Todos los expertos consultados, sin embargo, coinciden en una misma tesis.
El primer dictamen de la Audiencia navarra, que está siendo recurrido por la entidad, es meramente anecdótico.
La ley, tal cual está hoy escrita, permite a las entidades seguir reclamando dinero aún tras la apropiación de la vivienda.
Además, las sentencias referidas no sientan jurisprudencia alguna.
Lo que abren, eso sí, es la puerta al debate de la normativa actual.
Una bandera que han empezado a enarbolar las asociaciones de consumidores, quienes han sido recientemente secundados por los sindicatos.
UGT reclamó el jueves al Gobierno que la modificación del modelo español de ejecución hipotecaria se coloque sobre la mesa de negociación del diálogo social.

Existen infinidad de cambios posibles, aunque el más drástico sería aprobar la dación de la vivienda como pago único para eximir de más responsabilidades.
Así ocurre en otros países como Estados Unidos, donde la crisis financiera también ha provocado una ola de desahucios en lo que se conoce como el efecto sonajero.
Basta con enviar a la entidad bancaria las llaves del inmueble dentro de un sobre para acabar con toda responsabilidad.


Posibles modificaciones

Desde la Asociación Hipotecaria de España, que agrupa a las entidades financieras que conceden estos créditos, exponen que una modificación de este calibre endurecería las condiciones bajo las que se permite firmar una hipoteca.
Podrían rebajar, por ejemplo, el porcentaje del coste que ayudan a sufragar.
Hoy día, el límite suele establecerse en un 80% sobre el precio de la vivienda.
Si bien, durante el periodo de bonanza, la cifra alcanzaba a menudo un 110%, y sigue siendo del 100% hoy día para los pisos que venden las propias entidades.
El argumento principal, no obstante, es que ante el riesgo de salir perdiendo si el precio de la vivienda cae, la banca exigiría más dinero y mayores garantías para conceder un crédito sobre un inmueble.

"El valor del mercado se ha devaluado porque fue la propia banca quien lo hinchó durante muchos años para así ir firmando hipotecas cada vez más caras", responde Rubén Sánchez, portavoz de la asociación de consumidores Facua.
"En cuanto a que las condiciones se endurecerían si bastara con entregar la casa para saldar la hipoteca, eso es como cuando se obligó a las operadoras de telefonía a cobrar por fracción, en lugar de embolsarse minutos completos. Decían que tendrían que subir las tarifas. Pero no es que sea más caro, es que se habían acostumbrado a ganar dinero de más a costa de sus clientes", ilustra.


Existen, por otra parte, cambios en el reglamento menos drásticos, que podrían equilibrar el sistema.
Uno de los aspectos diferenciales del modelo español es el que se produce al subastar los pisos de quienes no pueden hacer frente a los pagos de las cuotas.
Si la subasta queda desierta, algo que según fuentes del mercado ocurre frecuentemente en la actual crisis, el banco acreedor de la hipoteca tiene derecho a adjudicarse la casa "desde el 50% del valor" de su tasación original.
El "desde" resulta simbólico, explican los expertos en la materia, pues nadie paga más del mínimo exigido.
Será esta cifra, y no el valor actual de inmueble en el mercado, la que se descuente de la deuda del cliente antes de seguir reclamándole nuevos pagos.
El escenario resulta extremo, teniendo en cuenta que el descenso medio de las viviendas en España durante la peor crisis que se recuerda ha sido de entre el 13% y el 20%, muy lejos del 50% que se impone en este procedimiento.

Una nueva tasación del precio de mercado del inmueble y la aceptación del 100% del valor a la hora de descontar la deuda podría resultar más apropiado.
Esta es una de las tesis defendidas por la Audiencia de Navarra en su sentencia a favor del cliente.
Desde el Colegio de Registradores de la Propiedad recuerdan, además, que el banco puede vender los inmuebles más tarde a un precio superior, incluso superando el total del crédito pendiente, y aun así, seguir exigiendo la deuda al ejecutado.
Supervisar estas operaciones, o elevar el precio mínimo de adjudicación del 50% al 75% del precio escriturado, son otras de las alternativas a estudiar.


Una posibilidad más sería facilitar la entrada de nuevos pujantes a las subastas de inmuebles embargados.
"Para acudir a ellas hay que consignar un 30% del valor de tasación original. Una solución sería bajar este porcentaje para que el simple hecho de intervenir en una subasta no fuera tan costoso", expone Daniel Jiménez, director del departamento de Derecho Procesal y de arbitraje del bufete de abogados Ashurst.
"La consignación se establece para que nadie puje sin intención y termine quebrando la subasta. Pero puede haber otro tipo de cautelas, como convertir ese acto en un delito penal", agrega.


Desde UGT, además de pedir que se estudie la dación en pago, y un alquiler ventajoso para el desahuciado, reclaman la creación de un organismo mediador que arbitre entre la entidad bancaria y el cliente para permitir una negociación previa e impedir la subasta directa del inmueble.


Finaliza la moratoria en el pago de cuotas para los parados.

Con febrero concluirá el plan que el Gobierno puso en marcha, hace ahora 2 años, para ayudar a quienes han perdido su empleo a no quedarse también sin hogar.
Se trata de las líneas articuladas desde el Instituto de Crédito Oficial (ICO) destinadas a sufragar la moratoria de los pagos hipotecarios de los parados.
El plan, dotado en un inicio con 6.000 millones de euros, tan solo ha repartido 78 millones de euros durante los 2 últimos ejercicios.
La medida, eso sí, ha permitido proteger a 13.641 familias ante la posibilidad del embargo. Hasta ahora.

El programa finaliza el próximo día 28.
"Si no ha habido más beneficiarios es porque los propios bancos han ido renegociando con quienes no podían pagar", aclaran desde el propio ICO.
La línea estaba diseñada para sufragar hasta el 50% de las cuotas mensuales a las que tuviera que hacer frente el deudor de la hipoteca, hasta un máximo de 500 euros por mes, y 2 años de duración.
Una ayuda destinada a:
1.- los asalariados que llevaran más 3 meses en paro y tuvieran derecho a alguna prestación por desempleo,
2.- los autónomos con 1 trimestre sin ingresos,
3.- aquellos con rentas muy bajas y
4.- los recién enviudados.

La cuantía de la ayuda, por un máximo de 12.000 euros en todo el periodo, podían solicitarla quienes hubieran comprado una vivienda de 170.000 euros, o menos, antes del 1 de septiembre de 2008.
El plazo con el que cuentan los 13.641 beneficiados para devolver este préstamo al Estado comienza en marzo de 2012, y durará entre 3 y 15 años, según se acuerde.
Los sindicatos quieren revisar el modelo para identificar posibles mejoras, que permitan aumentar el número de beneficiarios, y solicitar su ampliación.



La cifra: 13.641 personas, mayoritariamente parados, han recibido la ayuda del ICO para hacer frente al pago de las letras de su hipoteca.