Vivienda:¿momento de comprar una vivienda?

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A río revuelto, ganancia de pescadores, que diría el refranero popular.
La peor crisis financiera de la historia económica española está obligando a muchos españoles a apretarse el cinturón para poder llegar a fin de mes, mientras que otros tantos, algunos de los expulsados del mercado de la vivienda durante el ‘boom’ inmobiliario, empiezan a plantearse la compra de una vivienda ahora que los precios empiezan a caer y los tipos de interés se encuentran históricamente bajos.

Pero, con la que está cayendo –imparable aumento del paro, previsión de mayores caídas de los precios, etcétera-, ¿es ahora el momento más adecuado para hipotecarse?
Ante la falta de consenso, es aconsejable sopesar todos los factores y no apresurarse.
Cinco razones para comprar una vivienda
1. Las propiedades son más asequibles: el precio de los pisos ha caído un 20%, según el G-14 (grupo de las principales inmobiliarias en España), que sugirió la semana pasada que no hay margen para más descensos porque ya ha habido “un ajuste significativo”.
Es posible que los precios estén frenando su caída, por lo tanto algunos expertos creen que no conviene esperar mucho.
De hecho, el precio de la vivienda ralentizó su caída en el mes de febrero, con un descenso del 9% en febrero respecto al mismo mes de 2008, lo que supone 1,1 puntos porcentuales menos que en el mes anterior, cuando descendió un 10,1%, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por Tinsa.

2. Hay un amplio catálogo donde elegir: las dificultades para vender las viviendas han generado un aumento de los ‘stocks’ y algunos vendedores “están desesperados” por colocar sus propiedades.
Pero no conviene esperar a que el mercado se desplome por completo, ya que según Eddie Fadel, autor de “¡No alquiles, compra!”, cuando el índice de compras haya caído del todo, será más difícil obtener el mejor precio.
El secretario general del G-14, Pedro Pérez, afirmó hace unos días que el nº de pisos terminados sin vender es de unos 700.000.
Por otro lado, la dificultad para colocar los pisos de obra nueva a pesar del abaratamiento generalizado de precios ha llevado a los promotores a paralizar la construcción, por lo que, según aseguran fuentes del sector, llevan 2 meses sin empezar ni una obra a la espera de sacar adelante un ‘stock’ que se sitúa en torno al millón de viviendas.
Aunque tardarán en darles salida, ya que, según los Registradores de la Propiedad, el mercado residencial no podrá “digerir” este millón de viviendas sin vender, que mantendrá “colapsada” la actividad de los promotores hasta finales de 2011 o mediados de 2012.

3. Los constructores están ofreciendo descuentos y están llevando a cabo campañas de captación de clientes más agresivas, porque quieren recuperar el dinero invertido y salvar su marca y su reputación.
Es un buen momento para regatear con ellos y buscar chollos, que los hay.
Fernando Encinar, socio fundador y jefe de Estudios de Idealista.com, cree que "es muy buen momento para explorar el mercado porque cada vez hay más oferta y está más aglutinada en Internet" y porque "los propietarios están cada vez más dispuestos a negociar los precios a la baja. Además, destaca que, ahora mismo, es más fácil encontrar descuentos si se busca a través de agencia.
El 35,8% de las viviendas de 2º mano a la venta en España ha experimentado algún tipo de descuento durante los últimos 6 meses, por lo que la compra se perfila como una opción “muy interesante”, según el portal inmobiliario Facilisimo.com.

Los responsables de comunicación del portal subrayan que “es un buen momento para comprar”, fundamentalmente para familias con una situación estable y “que no tengan mucha prisa”, porque “si se busca con tiempo y detenimiento, se pueden encontrar buenas ofertas”.
Además, los bancos también han lanzado ofertas para conseguir vender sus pisos. En concreto, como adelantamos hace unos días, el Grupo Santander, después de colocar su stock de pisos rebajados entre sus empleados con relativa facilidad, se dispone a ofrecer sus viviendas a otros colectivos, con descuentos de entre el 20 y el 30%.

4. Los tipos hipotecarios han alcanzado niveles muy bajos, de tal manera que las cuotas mensuales se han reducido considerablemente.
En concreto, el euribor a 12 meses, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas en España, que acumula desde el pasado 10 de octubre 4 meses de descensos, concluyó febrero en el 2,135%, su media mensual más baja desde junio de 2005.
Esto ayudará a reducir las hipotecas que se revisen en marzo en unos 2.400 euros al año de media.
El indicador abrió marzo en el 2,025%, 2,354 puntos menos que hace un año.
Y el 23 de marzo el euribor marcó su séptimo mínimo histórico diario en el 1,857% con lo que la media mensual se sitúa ya en el 1,935% y cerrará marzo en el nivel más bajo de sus 10 años de historia.

5. En algunos casos, los compradores se pueden beneficiar de ayudas del Gobierno: La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, dijo el pasado jueves que las familias numerosas tienen prioridad en la asignación de ayudas a la vivienda, con mayor número y más cuantiosas prestaciones que la media, al tiempo que se suavizan varios requisitos generales para acceder a ellas.
La ministra de Vivienda explicó que el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 conserva las medidas de apoyo a las familias con mayores necesidades de protección y, muy especialmente, a las numerosas.

En cuanto a la Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE), las familias numerosas se beneficiarán de una mejora de entre el 40 y el 60%, situándose entre los beneficiarios que mayor cuantía reciben.

Cinco razones para no lanzarse a adquirir una vivienda
1. Los precios todavía siguen cayendo. A pesar de que las principales inmobiliarias españolas consideran que ya no hay margen para que continúen reduciéndose, no hay garantías para que esto sea así.
Por eso, comprar una vivienda como inversión, para revenderla a corto o medio plazo, puede no resultar rentable en estos momentos.
Los últimos datos del Ministerio de Vivienda ponen de relieve que el precio de los pisos que se venden a través de portales inmobiliarios en Internet, todavía tienen un valor hasta un 30% superior al precio del mercado.
Además, los datos aportados por las diferentes fuentes no coinciden.
El precio medio en España, según Sociedad de Tasación, es un 12,8% superior a los datos que maneja Vivienda.

2. La frase, “me lo quitan de las manos” ha quedado desfasada.
Las dificultades que inmobiliarias y promotores están encontrando para vender las casas permiten a los potenciales compradores reflexionar sobre la compra de una vivienda y evaluar los ‘pros’ y ‘contras’ de la decisión.
Cada vez cuesta más tiempo vender una vivienda, y aunque en los últimos meses no se han publicado datos al respecto debido a la ampliación de los plazos, hay expertos que señalan que el tiempo medio para vender una vivienda se ha duplicado en 2 años, superando los 12 meses.
Los propietarios se quejan de que, incluso cuando ya se ha acordado la venta y está todo listo para firmar, algunos compradores cambian de idea y deciden no comprar.
Fernando Encinar afirma que "en estos momentos se tarda entre 10 y 12 meses en vender una vivienda, frente a los menos de 2 meses que costaba en 2005-2006", cuando la burbuja inmobiliaria estaba en su punto álgido.
Y aclara que eso en el caso de las viviendas que están ofreciendo descuentos y que, por tanto, tienen posibilidades de ser vendidos.

3. El paro no deja de aumentar y las previsiones indican que esta tendencia todavía durará unos meses. Los compradores tienen que evaluar si su puesto de trabajo corre peligro para evitar que el endeudamiento por la compra de la vivienda les ocasione problemas.
En el último año, el nº de parados registrados en las oficinas del Instituto Nacional de Empleo (Inem) superó en diciembre la barrera de los 3 millones, tras subir en casi 1 millón de personas (999.416 para ser exactos) en el conjunto de 2008.
Estas cifras suponen un aumento del 46,9% respecto a 2007.
Y las perspectivas para este año no son buenas, ya que se estima que al final del primer trimestre del año se habrán perdido más de 1 millón de empleos netos, frente a los cerca de 200.000 que se crearon 1 año antes, según las previsiones de Analistas Financieros Internacionales (Afi) y la Asociación de Grandes Empresas de Trabajo Temporal (Agett).

Según sus estimaciones, las tasas interanuales de empleo retrocederán un 4,5%, un 4,7% y un 5% en enero, febrero y marzo, respectivamente.
Para José Antonio Herce, socio director de Economía de Afi, la situación del mercado de trabajo español "no deja ningún resquicio para el optimismo".

4. Dificultades para obtener el crédito necesario para la adquisición de la vivienda.
La fiesta del crédito tocó a su fin hace año y medio. Como les contamos en Cotizalia.com hace unas semanas, bancos y cajas ya no conceden hipotecas ni siquiera a los clientes particulares más solventes, para quienes la relación entre ingresos y cuota hipotecaria mensual (esfuerzo) es más que razonable. Las condiciones se han endurecido.

5. La compra de una vivienda supone un desembolso importante de dinero.
Los compradores destinan sus ahorros a cubrir parte del importe de la adquisición y reducen su liquidez, lo que, dado el inestable entorno económico, puede no ser aconsejable.
Los expertos recomiendan reservar parte de los ahorros para posibles emergencias: una avería en el coche, un accidente doméstico imprevisto, etc.