División judicial de la cosa común, ¿cómo se hace?

giproindivisos,12 Enero 2023
El objetivo de la división judicial de la cosa común es que ninguno de los copropietarios se vea forzado a mantenerse en una copropiedad.
1. ¿Qué es la división de la cosa común?
Cuando una pluralidad de sujetos ostenta la titularidad sobre un mismo bien, entendemos que este se encuentra en situación de proindiviso.
Dadas las particularidades de este tipo de situaciones, es bastante probable que alguno de los comuneros quiera cesar en dicho estado de indivisión, y una de las mejores fórmulas para ello, pasa por instar un procedimiento judicial en acción de división de la cosa común de acuerdo con lo dispuesto en el art. 400 del R.D. de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (“Código Civil”), que dice así:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

2. ¿Cuándo acudir a la división de la cosa común?
La acción de división de la cosa común o “actio communi dividundo”, es una facultad derivada del derecho romano, que encuentra su fundamento en la idea contraria a la comunidad, por considerar la misma como un estado desfavorable y antieconómico, motivo por el cual debe tratarse de un supuesto incidental o transitorio.
El objetivo principal es que ninguno de los copropietarios puede verse forzado a mantenerse en situación de copropiedad, lo que conlleva que la acción de indivisión sea indiscutible por los demás partícipes, tanto es así que es una acción imprescriptible, y que no puede someterse a condición alguna.
Aun con todo, pueden existir pactos de indivisión vinculantes entre los comuneros, aunque los mismos no pueden ser superiores al plazo establecido en la ley, esto es, 10 años (salvo prórroga).

3. ¿Cómo se realiza la división de la cosa común?
Antes de iniciar un procedimiento judicial, lo más recomendable será proceder al envío de un requerimiento con carácter fehaciente al resto de copropietarios. 1ªmente, porque siempre será más beneficioso para las partes llegar a un acuerdo extrajudicial, y seguidamente, porque el envío de un burofax con carácter previo podría conllevar la imposición de las costas del procedimiento judicial a las otras partes.
El procedimiento para la división de la cosa común se iniciará por medio de demanda de juicio declarativo, que se tramitará por el procedimiento verbal u ordinario según la cuantía del bien que se pretenda dividir, que se calculará conforme a los precios de mercado en el momento de proceder a la interposición de la demanda.

4. Resolución judicial de división de la cosa común
Según lo dispuesto en la Sentencia que dicte el Juzgado encargado de resolver cada procedimiento, mediante la que se declare la extinción de la situación de proindiviso, la división del bien se podrá llevar a cabo de 2 formas: la 1ª de ellas mediante la división material y física del bien, siempre y cuando esta sea posible, y la 2ª de ellas mediante la división económica del bien a través de su venta en pública subasta -en defecto de acuerdo entre los comuneros en otro sentido- con reparto del precio entre los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas, todo ello en virtud de lo manifestado en el art. 404 del C.Civil:
“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Si tras la notificación de la Sentencia las partes no se ponen de acuerdo en proceder a la venta del inmueble, podrán iniciar el correspondiente procedimiento de ejecución de obligación de hacer, que como hemos indicado, finalizará a través de la venta del bien en pública subasta.