¿Cómo hay que declarar la vivienda en la campaña de la renta?

Tanto si se trata del hogar donde se reside habitualmente como si es una 2ª casa, la vivienda se tiene que incluir en la declaración del IRPF.
GABRIELE FERLUGA, Madrid, 18 ABR 2021
Uno de los capítulos más importantes de la declaración de la renta de muchos contribuyentes es, sin duda, la vivienda. Tanto si se posee la vivienda donde se reside habitualmente, como si se alquila otra, este tipo de inmueble debe ser apuntado en la declaración que, este año, se podrá presentar hasta el 30 de junio. 

Más allá de importantes novedades introducidas como consecuencia de las medidas de lucha contra la pandemia —entre ellas, la necesidad de reflejar los acuerdos entre propietario e inquilino o el impago del alquiler—, estas son las claves a tener en cuenta para saber cómo tributa la vivienda en el IRPF.
El contribuyente deberá siempre incluir las viviendas que poseen la declaración de la renta, excepto si es solo nudo propietario, es decir, si ostenta solo la titularidad del inmueble, pero no puede utilizarlo porque, en su lugar, lo disfruta el llamado usufructuario. 

Tampoco se deberán incluir solares no edificados. “Si tenemos una vivienda que es habitual y que no nos genera ingresos, no tendremos que pagar impuestos por ella, pero tendremos que incluir sus datos en la declaración de la renta”, subrayan desde la asesoría fiscal online TaxDown.
Por lo general, se considera vivienda habitual una casa que ha sido la residencia del contribuyente por al menos 3 años. No obstante, Hacienda entiende que la vivienda tuvo el carácter de habitual, aunque no pasara este tiempo, cuando la persona fallezca, se mude por trabajo o se case, entre otras circunstancias parecidas. 

Asimismo, hay que recordar que “pueden formar parte de una vivienda habitual tanto la casa como garajes y trasteros, siempre que se hayan adquirido todos juntos”, destacan desde la misma empresa.
Deducir la hipoteca
Si la compra de la vivienda habitual se hizo antes de 2013 a través de una hipoteca, se pueden deducir tanto el capital del préstamo, conocido comúnmente como el principal y los intereses. En el caso de haber tenido que contratar de forma obligatoria, junto con la hipoteca, un seguro de vida o de incendios, se podrán deducir también estos gastos.
El límite de la base sobre la que se calcula la deducción son 9.040 euros al año, por lo que cada contribuyente podrá restar no más de 1.356 euros. Solo se podrá incluir en la declaración de la renta la parte que le corresponde a cada propietario. Si el contribuyente tiene la propiedad de la vivienda al 50% y entre las 2 personas pagan por la hipoteca 8.000 euros al año, cada uno podrá incluir solo 4.000 euros. “Habitualmente, en la información que proporciona Hacienda ya viene prorrateado lo que se paga por el porcentaje de propiedad, pero conviene revisarlo”, aconsejan desde TaxDown.
Segunda vivienda
Imputación de rentas. Este es el concepto por el que tributan en el IRPF las casas que no sean la vivienda habitual. “Funciona en la declaración como si fuera un ingreso más, que sumará al resto de ingresos (nuestro salario, por ejemplo), y se calcula a partir del valor catastral del inmueble”, señalan desde TaxDown.
De esta forma, para obtener el importe de la renta que Hacienda sumará al resto de los ingresos del contribuyente por sus 2ª viviendas, se tendrá que multiplicar el valor catastral por la parte de propiedad que le corresponde y por el 1,1% si este está revisado, o el 2%, si no lo está. 

Este importe tributa al tipo general del IRPF, entre el 19% y el 45%.
Alquiler
Los ingresos generados por un alquiler tienen que ser incluidos en la declaración de la renta. “Se pueden deducir todos los gastos necesarios para la obtención del alquiler, con el límite de los ingresos obtenidos”, avisan desde TaxDown. 

Algunos ejemplos de desembolsos que se incluirían en la declaración son el IBI, el seguro de hogar o los gastos de comunidad.
Desde la asesoría advierten que también en este caso vale la regla del prorrateo. “Si tienes el 50% de titularidad y habéis ganado con el alquiler 12.000 €, tendrás que incluir en tu declaración solo 6.000 €. Lo mismo ocurre con los gastos. Si habéis tenido unos gastos de comunidad de 500 €, tú tendrás que incluir en tu declaración 250 €”, apuntan.
Reformas
Pero, ¿de qué manera se puede deducir el dinero invertido en reformas de una vivienda alquilada? Antes de todo, habrá que comprobar de qué tipo son, puesto que no todos tienen el mismo tratamiento. Los que den un mayor valor a la casa son gastos de mejora y, de ellos, solo se puede incluir en la declaración un 10% al año, hasta llegar a la totalidad. 

Por ello, “será mejor llevar un registro, para no olvidar lo que se puede deducir en la declaración año tras año”, aconsejan desde TaxDown.
Por el contrario, los gastos de reparación —es decir, las sustituciones de algo que ya estaba en la vivienda, por ejemplo una lavadora— se agregan tal cual en la declaración. Ambos tipos de gasto necesitan justificación, por lo que desde la asesoría sugieren guardar los recibos.
En cuanto a la hipoteca, “solo se podrán deducir los intereses del préstamo para la compra o la mejora de la casa, así como para los gastos de reparación y conservación del inmueble que el contribuyente poseyó en años anteriores, si los incluyó, pero fueron tan altos que no pudo restarlos todos a los ingresos por alquiler”, agregan.
Venta
La venta de la vivienda tributa como una ganancia, por la diferencia entre el precio de venta de la casa y el precio por el que se compró, del 19% al 23% hasta 2020, y hasta el 26% a partir del 2021. “Se pueden incluir todos los gastos abonados por la venta del inmueble, como el Registro de la propiedad, el notario o las comisiones eventuales de la agencia inmobiliaria”, recalcan desde TaxDown.
Habrá que tener en cuenta también que la venta de la vivienda habitual queda exenta si el vendedor tiene más de 65 años o si, con todo o parte del dinero recabado, se vaya a comprar otra vivienda habitual en un máximo de 2 años.
Desde la asesoría fiscal aconsejan tener especial cuidado si se compró la casa antes del 1 de enero de 1995. “Es posible que se tenga derecho a unas reducciones y beneficios por la venta de esa vivienda, que se denominan coeficientes de abatimiento”, recuerdan.