la verdad de por qué no se conceden hipotecas

Idealista.com.Por JuanVillen,responsable de idealista hipotecas/Viernes, 25 Mayo, 2012

Conseguir financiación se ha vuelto difícil, pero sólo para algunos.

El INE publicó ayer los datos de constitución de hipotecas, con una caída del 42% respecto mes de marzo del año anterior. 

Estamos hablando de una caída drástica en volumen, que además muestra una tendencia descontrolada a la baja. 

Pero, más allá de estos negativos números, ¿por qué se produce esta caída? 

Cuando escuchas a la gente de la calle, la mayoría te responderá lo mismo:

 “la banca ha cerrado el grifo”, “solamente conceden hipotecas para sus pisos” o “su situación financiera es tan mala que solamente quieren hablar de depósitos, nada de préstamos”

En idealista.com/hipotecas trabajamos cada mes con más de 1.000 clientes que nos llaman para recibir asesoramiento sobre:

1.-  cómo conseguir la mejor hipoteca, 

2.- por qué tienen que contratar determinados seguros,

3.- cuánto dinero se ahorran si eligen una hipoteca u otra… 

además, tramitamos muchas de estas solicitudes, a través de acuerdos con más de 15 bancos que actualmente están dispuestos a conceder hipotecas

basándonos en esta experiencia, y vaya por delante que estamos hablando de un análisis cualitativo, no cuantitativo, exponemos a continuación cuáles son a nuestro entender las principales razones por las que no se formalizan más hipotecas:

1) Los bancos sí quieren dar hipotecas… pero no a todo el mundo

En idealista.com/hipotecas firmamos cada mes préstamos con muchas entidades financieras, y en todos los casos nos dicen lo mismo: 

“todas las operaciones que tengas de estos perfiles, las firmamos”

Obviamente, estamos hablando de clientes con ahorros suficientes para que:

a.-  el préstamo no supere el 80% del precio de compra, 

b.- con una estabilidad laboral y

c.-  capacidad de pago razonables. 

Pero, ¿es que debería ser de otra forma? sufriendo en la actualidad las consecuencias de asumir unos riesgos descontrolados en el pasado, ¿deberían cometer el mismo error, solamente por dar acceso a la vivienda en propiedad a clientes que quizás no estén tomando la decisión financiera más adecuada?

actualmente vemos que los solicitantes de hipotecas podrían segmentarse en 3 tipologías:

a)    los que no tienen dinero ahorrado y además carecen de ingresos suficientes: para estos clientes, el mercado hipotecario está cerrado a cal y canto.  Curiosamente, este perfil supone casi el 20% de los clientes que cada mes contactan con nosotros

b)    los que tienen capacidad de pago y estabilidad laboral pero ahorros insuficientes: con sus ahorros no llegan al 20-30% del valor de la casa necesario para pedir una hipoteca. Suponen en torno a un 30% de los demandantes y es el mayor caladero de clientes que los bancos están utilizando para dar salida a sus pisos propios

c)    los que tienen dinero ahorrado y solvencia para pagar la cuota hipotecaria: dentro del rango de precios correspondiente, estos clientes pueden acceder a una hipoteca para sus viviendas y suponen en torno al 50% de los clientes que consultan a idealista.com/hipotecas

2) El miedo, un freno de mano a la compra de viviendas

Visto lo anterior, si entre un 50% y un 80% de los demandantes podrían comprar una vivienda, ¿por qué la caída? nuestra explicación es clara: el miedo. 

La situación actual no es favorable para que el consumidor dé el paso adelante y tome la decisión financiera probablemente más comprometida de su vida.

A diario trabajamos con clientes para los que obtenemos propuestas positivas de varios bancos, con condiciones y cuotas mensuales razonables, pero un porcentaje importante de los mismos no acaban de rematar la compra de la vivienda y se echan para atrás en los últimos momentos.

Una encuesta que hemos realizado recientemente nos indica que la mayoría abrumadora de estos clientes simplemente ha decidido posponer la decisión de compra. 

Los motivos detrás de esta decisión son fundamentalmente 2:

- la expectativa de que el precio de la vivienda va a seguir bajando: provoca que las decisiones de compra se pospongan y el consumo se detraiga: 

¿por qué comprar ahora si dentro de un año podremos comprar algo similar por 20.000 euros menos? ¿no estaremos precipitándonos y comprando mal?.

En el entorno actual, este tipo de dudas está muy presente en la mente de los compradores. Las noticias recientes parecen encontrar un punto de encuentro en que – como mínimo– la vivienda bajará en 2012 un 10%, y aunque esta bajada diferirá sustancialmente por zonas, la gente tiene la impresión de que todo seguirá bajando (algunos clientes incluso han perdido 3.000-6.000 € de un contrato de arras a la espera de que la caída compense con creces esa pérdida)

- el miedo a perder capacidad adquisitiva y no ser capaz de pagar la hipoteca:  

xx el dramático y desbocado nivel de paro, 

xx las continuas reducciones salariales y 

xx la nueva reforma laboral han metido el miedo en el cuerpo a todo el mundo. 

Nadie se considera a salvo de un posible despido, por mucho tiempo que lleve en su empresa, o de un recorte drástico de su renta disponible (tanto por reducción salarial como por subidas de impuestos y tasas). 

¿Nos embarcamos en un compromiso de pago de 1.000 € al mes? ¿podremos pagar la cuota si uno de los 2 se queda en paro? ¿cuánto más nos van a subir los impuestos?, son las preguntas que frenan actualmente a muchos compradores

3) Una última explicación: la compra de vivienda al contado

No existe un dato estadístico que lo refrende, pero en el sector parece que se extiende el consenso de que en torno al 30% de las compras de vivienda se están pagando al contado. Esto obviamente también provoca una caída de la concesión de hipotecas. 

La caída del precio de la vivienda, la entrada de compradores de perfil inversor con mayor poder adquisitivo y la experiencia reciente de que “la mejor hipoteca es la que no existe” han hecho que la compra de vivienda sin financiación esté tomando mayor relevancia y afecte a las estadísticas.

4) ¿el futuro? seguirán dándose pocas hipotecas.

En resumen, podemos decir que el ajuste de criterios de riesgo de los bancos ha movido el punto de corte sobre quién es elegible para la concesión de una hipoteca, pero la situación deprimida de la demanda explica fundamentalmente la caída del volumen de hipotecas formalizadas

Lo lógico y prudente será que los bancos mantengan sus criterios de riesgo en los niveles actuales, por lo que solamente una demanda más viva podrá traer cifras positivas en este tipo de estadísticas. 

Pero para ello es imprescindible que se cumplan 2 condiciones: 

1.- el precio de la vivienda debe estabilizarse y 

2.- la situación económica debe mejorar, para que el consumidor recupere la confianza (esa palabra tan manida como mal utilizada) y pueda embarcarse en proyectos de futuro ilusionantes, que son los que subyacen detrás de los fríos datos de las estadísticas de hipotecas, y que sin duda son lo más importante