España: La corrección del precio de la vivienda

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La corrección del 30% en la vivienda

Nuño Rodrigo - 09/09/2010
Publicó ayer un informe Bankinter sobre el mercado de la vivienda en el que prevé una caída adicional de los precios del 6% sobre los niveles actuales, para estabilizarse a partir de la segunda mitad de 2011.

Sumado este ajuste al registrado desde 2007 por las estadísticas oficiales, quedaría una corrección del 18% en 6 años.
La inflación, utilizando las previsiones de consenso de Funcas, supondría un ajuste real de otro 10%.
En total, menos del 30% sobre el pico de la burbuja inmobiliaria en España.

Bankinter detalla que a partir de ahora los retrocesos de los precios serán limitados debido a la rigidez de la oferta.
Que, hablando en plata, significa que quien puede vender no quiere hacerlo a precios bajos.
Es lo que ha sucedido los últimos años; las viviendas iniciadas han caído el 88%, y en el mercado comprador y vendedor nunca han estado tan lejos.
El vendedor tiene en mente el pasado, ya sea lo que pagó por la casa -particular-, por el suelo -promotor- o lo que apuntó en su balance -banco o caja-.
Y el comprador tiene en la cabeza el futuro; convencido de que tiene años para mirar casas, es exigente en extremo.

Llama la atención, en cualquier caso, que la banca tenga, según las estimaciones de Bankinter, unos 200.000 pisos de promociones que han quedado sin vender o de promotoras quebradas. Un stock capaz de mover el conjunto de mercado si saliese a la venta a precios capaces de satisfacer la demanda. Pero no lo ha hecho.
Más que bajando el precio, la banca ha optado por sacar estas viviendas al mercado ofreciendo ventajas en la concesión de créditos, muy restringidos para el conjunto del mercado.

Queda por ver el efecto de la circular del Banco de España que obliga a acelerar la amortización de estos activos inmobiliarios.
Provisionar al 30% a partir de los 2 años supone, teniendo en cuenta que 2009 fue el año en el que se adjudicaron la mayor parte de los inmuebles a la banca, que en 2011 la banca tendrá que elegir.
O quedarse en el balance con casas cuyo valor en libros ha sido amortizado o sacarlas al mercado a pérdida.

Es un motivo que podría acelerar el ajuste pronosticado por Bankinter.
El banco prevé que en los próximos 2 años no se reduzca el stock de viviendas vacías, unas 900.000.
Que la banca dé salida a sus pisos no supondría sólo la reducción directa del stock; si las operaciones implican caídas de precios generalizadas la demanda efectiva sería más alta.

Y eso podría acelerar el proceso que Bankinter no prevé hasta 2014, y es el nuevo repunte de la actividad de construcción, que lógicamente no empieza mientras haya casas ya hechas que no han sido vendidas.
Es, quizá, el mejor favor que el Banco de España puede hacer a la economía