El Divorcio y el Alquiler de la que fue vivienda familiar.

¿Qué ocurre con la vivienda familiar en régimen de alquiler en caso de separación o divorcio?
Andrea Ruiz García, 18/03/2024
Cada vez es más frecuente que las parejas residan en vivienda de alquiler. Pero, ¿qué ocurre en caso de separación o divorcio? ¿influye si el arrendamiento está solo a nombre de una de las partes? ¿y si está a nombre de los 2? ¿influye la existencia de hijos? ¿cómo se puede regular esta situación judicialmente?
En caso de separación o divorcio cuando las partes han convivido en una vivienda alquilada, surgen numerosas preguntas. En este artículo te explico todo lo que necesitas saber al respecto.

¿Qué partes forman el contrato de arrendamiento de la vivienda familiar?
El contrato de arrendamiento de la vivienda familiar está formado por 2 partes:

El arrendador: es la persona o personas propietaria/s de la vivienda que han decidido alquilar la misma a un tercero.
El arrendatario: es la persona o personas que deciden alquilar dicha vivienda.
En caso de separación o divorcio, deberemos tener en cuenta quiénes son los arrendatarios de la vivienda familiar pues, es posible que sea solo una de las partes de la relación o ambas.

¿Qué ocurre si solo una de las partes es arrendataria de la vivienda familiar en caso de separación o divorcio?
En caso de que se le haya atribuido el uso de la vivienda familiar a la parte que firmó el contrato de alquiler como único arrendatario es quien continuará residiendo en la vivienda después de la separación o divorcio. No será necesario que comunique esta situación al propietario ya que no se modifican las circunstancias contempladas en el contrato.

En caso de que se le haya atribuido el uso de la vivienda familiar a la parte que no firmó el contrato de alquiler y que, por tanto, no es arrendataria, la Ley de Arrendamientos Urbanos en su art. 15 dice:
“En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir el contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda”.

De esta forma, la parte no titular del contrato de arrendamiento a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda, podrá seguir ocupando la vivienda familiar tras la ruptura, siempre y cuando su uso y disfrute le sea atribuido en el procedimiento judicial de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Como se recoge en el precepto, deberá notificársele al propietario esta nueva situación, siendo recomendable que se realice la comunicación de forma fehaciente (por ejemplo, a través de un burofax o requerimiento notarial).
Una vez realizada la notificación al propietario del piso por el que desea permanecer en la vivienda, aquél se convierte en el nuevo arrendatario, con los mismos derechos y obligaciones que el que había firmado el contrato en un principio. 

Es decir, se subrogará en el contrato original y el propietario no podrá oponerse.

¿Qué ocurre si uno solo es arrendatario y pretende rescindir el contrato unilateralmente?
Puede ocurrir que la parte que firmó el contrato de arrendamiento decida darlo por finalizado sin contar con la opinión de su expareja que convive con ella.

En estos casos, según el art. 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento podrá continuar en beneficio de la otra parte. A estos efectos, el arrendador podrá requerir a la expareja del arrendatario para que manifieste si desea continuar en la vivienda. Si ésta no contestara en un plazo de 15 días, el arrendamiento se extinguirá y el arrendatario deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

En caso de que directamente el arrendatario abandonara la vivienda sin informar al propietario, el arrendamiento también podrá continuar el beneficio de la otra parte conviviente pero, en este caso, se producirá siempre que en el plazo de 1 mes, ésta le notifique al arrendador que desea continuar con el arrendamiento.
Todo ello también será aplicable en parejas de hecho que, hayan convivido durante los 2 últimos años o tengan descendencia en común.

¿Qué ocurre si ambas partes son arrendatarias de la vivienda familiar en caso de separación o divorcio?
Si ambos firmaron el contrato de arrendamiento, ambos seguirán obligados de cara al arrendador con independencia de cuál de los 2 se quede con el uso de la vivienda, ya sea de mutuo acuerdo o por sentencia judicial. 

Por ello, ambos continuarán obligados al pago de la cuota de arrendamiento. 

Al propietario de la vivienda no le pueden afectar las relaciones personales de la pareja.

Es recomendable que la parte que va a quedarse con el uso de la vivienda, negocie un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendador. Con ello, desaparecería la otra parte como arrendataria quedando privada del derecho a usar la vivienda. 

De no formalizar esta nueva situación, si la parte que se quedara ocupando la vivienda dejara de pagar la renta, el arrendador podría reclamar las rentas impagadas a la parte que abandonó la vivienda.

¿De qué dependerá judicialmente la atribución del uso de la vivienda familiar?
Dependerá principalmente de si existen hijos y, si no existen o si rigiera una custodia compartida, del interés más necesitado de protección. Esto significa lo siguiente: 

Si existen hijos: normalmente, a quien se le atribuye la custodia exclusiva de los hijos se le suele atribuir la vivienda familiar. Esto es así puesto que la vivienda es atribuida a los hijos y, por consiguiente, al progenitor que queda en compañía de estos por régimen de custodia.

Si no existen hijos: si no existen hijos entre las partes o si existen, pero rigiera una custodia compartida, se valorará el interés más necesitado de protección. 

Es decir, se evaluarán factores como la situación económica, capacidad para encontrar alternativas de vivienda y cualquier desamparo evidente.