La Extinción del Condominio, la menos mala de las soluciones.

Si te has divorciado, lee esto antes de vender tu mitad de la casa a tu ex.
Vender la mitad de la vivienda a tu ex llegando a un acuerdo es una de las soluciones más beneficiosas en caso de divorcio, que puede ahorrar el tiempo y el dinero que suponen llegar a la vía judicial
PISOS.com, Jueves, 26 enero 2023, 
En ocasiones, cuando el amor se va, hay otro vínculo aún más fuerte que permanece: el de tener una vivienda a medias, especialmente si aún nos une a ella una hipoteca. El reparto de los bienes tras el divorcio puede llegar a ser motivo de desavenencias y disgustos en la pareja, sobre todo cuando la vivienda que ha sido el domicilio familiar es propiedad de los 2 cónyuges. Todo se complica cuando existen hijos menores, pero la solución en este caso es más simple: será el juez quien determine a quién corresponde la custodia y, por tanto, quién permanece en la vivienda.

Cuando no existen hijos menores son más las opciones que existen para repartir la propiedad común. En cualquiera de los casos, la solución es siempre más sencilla y más beneficiosa desde el punto de vista económico cuando existe un acuerdo entre los 2 propietarios, pero la solución va a depender también del régimen económico matrimonial, si la vivienda se adquirió durante el matrimonio.

En ocasiones se da la circunstancia de que la vivienda fue adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio en régimen de bienes gananciales, pero que acabó constituyendo el domicilio familiar y que ambos contribuyeron al pago de la hipoteca. 

En este caso el reparto deberá realizarse teniendo en cuenta la proporción del importe que abonó cada uno.

Aunque el trámite de llegar a un acuerdo para vender a tu ex tu mitad de la vivienda puede ser más sencillo y menos gravoso que la venta a un 3º, hay que tener en cuenta que esta operación también está sujeta a impuestos: quien vende su parte del inmueble no tiene que pagar la plusvalía municipal, pero sí tiene que abonar el IRPF de la ganancia patrimonial si el valor de transmisión es mayor que el valor de adquisición en el momento de la compra. El comprador, por su parte, deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Qué ocurre con la hipoteca?
Es muy común que además de una vivienda en común la pareja tuviera también una hipoteca en común. En este caso hay que tener claro que la propiedad de la vivienda es independiente a la titularidad de la hipoteca, por lo que es otro aspecto que tendrás que abordar si te estás planteando vender tu parte de la casa a tu ex.

Si vas a vender tu parte de la casa a tu ex te convendrá desaparecer cuanto antes del préstamo hipotecario, ya que lo contrario puede suponer contraer obligaciones que ya no te corresponden. Para poder hacerlo es necesario realizar una novación de la hipoteca, una operación que debe aprobar la entidad y que puede traer como inconveniente añadido que el banco puede solicitar nuevas garantías al nuevo propietario. 

La otra opción, que puede ser más sencilla, es que el nuevo propietario de la vivienda suscriba un nuevo préstamo hipotecario.

Qué hacer si no hay acuerdo
Cuando existe una hipoteca de por medio es habitual que las perspectivas que se tienen en torno a la venta de la mitad de la vivienda al otro cónyuge no se vean satisfechas. Además de las fluctuaciones del mercado hipotecario hay que tener en cuenta la hipoteca que queda pendiente de pago de la que se hará cargo el nuevo propietario, por lo que las expectativas iniciales pueden verse rebajadas.

En cualquier caso, es importante tener en cuenta que si bien la venta de común acuerdo, a un tercero o al otro excónyuge, es la alternativa más rápida y beneficiosa, no existe obligación de que vendas tu parte de la vivienda si no estás de acuerdo con la operación.
Llegados a este punto, existe la opción de acudir a la mediación o incluso a la vía judicial, mediante la presentación de una demanda que inicie un procedimiento judicial de extinción de condominio. 

La solución de este proceso es acabar en una venta del inmueble mediante subasta judicial, pero el resultado es una pérdida de valor del inmueble, a la que hay que sumar los costes judiciales.

También previamente a la interposición de la demanda es posible acudir a un acto de conciliación voluntario, por el que se puede llegar a un acuerdo sin necesidad de llegar a la subasta.