Proceso de Extinción de Condominio

vilches- Abogados, Junio 2022
Es bastante habitual que una vivienda tenga varios propietarios, y que alguno de ellos decida no seguir con esa co-propiedad.
Para esas situaciones nuestro Código Civil dispone una herramienta que se denomina extinción del condominio.
La acción de extinguir ese condominio viene recogida en el Código Civil, y también se denomina división del proindiviso.
¿Qué es el Condominio?
La existencia de varios copropietarios de un inmueble genera lo que se conoce como Condominio. Nuestro Código Civil regula los condominios en los art. 396 y siguientes, si bien el condominio y dado que suele ser una fuente generadora de conflictos entre los comuneros, en el código civil se articula un sistema por el cual (art. 400 del c.civil), ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad de propietarios pudiendo solicitar al resto su extinción o venta.
¿Se puede evitar la subasta?
El art. 641 LEC señala como posible opción para evitar la subasta judicial, el que el actor (demandante) reclame por vía ejecutiva la venta por empresa especializada, es decir una inmobiliaria, debiendo acreditar la especial acreditación en el sector inmobiliaria, su precio se distribuirá entre los condueños en proporción al derecho que ostenten en la comunidad.
Proindiviso, ¿qué es?
Un proindiviso es una circunstancia que se da cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece al tiempo a 2 o más titulares. En esa situación el Código Civil recoge que ninguno de esos titulares está obligado a permanecer en esa indivisión. Por lo tanto cualquiera de los titulares puede pedir, llegado el caso, la división de la cosa común. Nos encontramos en que en ocasiones la cosa común por su naturaleza es indivisible. 

El ejemplo más evidente es la co-propiedad de un piso o inmueble. Si los titulares no aceptan que la propiedad se adjudique a uno de ellos, previa indemnización al resto, se debe vender y repartir el precio de la venta.
Si se persiste en la situación de no llegar a un acuerdo entre los titulares, se insta la acción de división de la cosa común. Este proceso termina por lo general en la subasta pública del bien. En caso de subasta los titulares podrán pujar en la misma para conseguir el bien subastado. Aquellos que no sean titulares del bien, deben depositar en el juzgado un porcentaje del bien a subastar.
¿Cómo hacer la extinción del condominio?
Como ya hemos explicado, cualquier copropietario o comunero puede solicitar la disolución del condominio, es indiferente la cuota de participación que se tenga en la propiedad, y el resto de los copropietarios están obligados a disolverlo o extinguirlo. 

Los pasos a seguir para hacer una extinción de condominio:
El 1º paso a la hora de afrontar una extinción de un condominio es la de requerir al resto de copropietarios de manera formal para que se efectúe la extinción del condominio, y ésta solo se puede efectuar de 2 maneras (y en ambas se requiere que exista un acuerdo en el precio de venta):

a.- La venta a un tercero.
b.- O bien que uno de los copropietarios adquiera la totalidad del inmueble.
Tras la fase extrajudicial y en el caso que no exista interés del resto de copropietarios de extinguir el condominio, se debe iniciar una demanda de extinción de condominio o disolución de la cosa común. 

Este procedimiento judicial se regula por los cauces del procedimiento ordinario y se finaliza con una Sentencia en el que el Juez obliga al demandado a la extinción de la copropiedad con la venta a terceros, y que en caso de existir acuerdo entre los copropietarios en la persona del comprador y el precio de venta, se debe proceder a la extinción del condominio por medio de la pública subasta.
La subasta pública se efectúa cuando el demandante en el procedimiento judicial de extinción de condominio (actor) solicita por vía de demanda ejecutiva la subasta pública, en cuyo caso se nombra un perito judicial que valora el inmueble a efectos de valor de subasta. 

Los copropietarios pueden licitar en la subasta, desarrollándose la misma de manera telemática a fin de fijar un precio de remate.
Ventajas fiscales de la extinción del Condominio
La extinción de condominio está exenta del impuesto de trasmisiones patrimoniales y gravada por el impuesto de actos jurídicos documentados, cuya cuota tributaria es el 1% del valor de venta en la extinción del condominio. Pero tal ventaja fiscal solo se produce en el caso de que sea uno de los copropietarios el que adquiera el resto la totalidad del inmueble. Por el contrario si la extinción del condominio se produce por venta a un tercero o por subasta pública si tributaría por Transmisiones patrimoniales.
Problemas que se encuentran cuando hay una hipoteca
En el caso de que el inmueble en condominio esté gravado con hipoteca (como salir de una hipoteca compartida), es necesario que el precio de la extinción del condominio por medio de la venta a un 3º sea suficiente para cancelara económicamente la misma, ya que en caso contrario la carga hipotecaria imposibilitaría la venta.
Sin embargo, es común el acuerdo de los copropietarios en los que la extinción del condominio se produzca por medio de los que se conoce como “pago por asunción de deudas”. Para verlo de manera práctica, si los comuneros pactan un precio del inmueble de 300.000 euros y son 2 copropietarios, y el inmueble está gravado con una hipoteca de 200.000 €, el copropietario que adquiere la totalidad del inmueble lo puede hacer asumiendo la deuda por importe de 100.000 € que correspondería a quien deba el condominio, y abonándole la diferencia (50.000 €). Esta asunción de deuda la puede hacer efectuando una novación hipotecaria, o bien a través de un pacto entre ambos en los que quede reflejado que el deudor frente al banco es el adquirente.
¿Puede tu pareja oponerse a la extinción del condominio?
No puede, como ya hemos explicado todos los copropietarios están obligados a extinguir el condominio si uno de ellos quiere. 

Ahora bien: En una pareja sin hijos, y entendiendo que la extinción del condominio se produce por la ruptura de la relación, en aplicación del art. 93 del c.civil, habrá que determinarse quien es el más necesitado de protección económica a fin de adjudicar el uso del inmueble hasta que se produzca la extinción del proindiviso.
En una pareja con hijos, y en caso de divorcio o separación en los que se decrete una custodia monoparental y por tanto se adjudiquen a los menores el uso del inmueble familiar, la extinción del proindiviso no se puede producir hasta el cumplimiento de la mayoría de edad de ambos hijos.
El derecho de tanteo y retracto
En caso de que uno de los copropietarios opte por vender su porcentaje en la propiedad a un 3º, existe un derecho de tanteo a favor del resto de los copropietarios al menos por el mismo valor de adquisición que el nuevo copropietario. Es por tanto obligación del comunero vendedor el comunicar dicho derecho para su ejercicio, pero ¿Qué ocurre si no lo comunica? En ese caso se produce el conocido como derecho de retracto por el cual los comuneros pueden adquirir la copropiedad vendida y no comunicada por el mismo valor que el nuevo copropietario. Ahora bien, el problema fundamental del ejercicio de este derecho (según nuestra jurisprudencia) es que el plazo de ejercicio es de 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que pudo conocerse.