Extinción de condominio o proindiviso ¿Qué es?

G.Elías y Muñoz, Abogados, 7 Junio 2021
La extinción de condominio o proindiviso es una habitual causa de disputa entre propietarios. En concreto, supone la desaparición de la propiedad que comparten varias personas con una determinada cuota dentro de ella. Aquí queremos ahondar en este concepto y explicarle sus principales claves.
¿Qué es una extinción de condominio?
Para dar respuesta a esta pregunta, lo 1º es determinar qué es el condominio. Se trata de la propiedad en sí misma siempre que sea compartida por varios titulares. En muchos casos, también se denomina comunidad de bienes o copropiedad ya que son sinónimos.
La extinción suele realizarse de mutuo acuerdo en la mayoría de los casos. Aquí podemos citar el ejemplo de una pareja que, tras finalizar su relación, deciden vender la casa que tienen en común. Sin embargo, es posible que una de las partes manifieste su intención de realizar la disolución de condominio y la otra no.
Según el Código Civil, la parte que no quiere deshacerse del condominio no puede obligar a la otra a que no la venda. Es por ello que, cuando se trata de una propiedad indivisible, como es el caso de una vivienda particular, la división de la cosa común ha de realizarse mediante subasta si no se alcanza un acuerdo.
¿Quiénes pueden realizar la disolución de proindiviso?
Cualquiera de los copropietarios del inmueble. 

Todos ellos tienen un derecho irrenunciable a llevarlo a cabo. 

Sin embargo, puede hacerse por diferentes razones:
El copropietario quiere vender su parte del condominio a otro copropietario o a un tercero. Nadie puede obligarlo a que no lo haga.
El copropietario quiere extinguir el condominio comprando las partes de la propiedad que poseen los demás. Esto suele tener el propósito de disfrutar el bien en exclusiva.
¿Cuáles son las causas establecidas?
Aparecen reflejadas en los art. 395-406 del C.Civil. Además, en caso de que la extinción tenga que ser realizada por la modalidad de subasta judicial, hay que tener en cuenta lo dispuesto también en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La destrucción del condominio, su abandono y su usucapión pueden dar lugar a su extinción. Sin embargo, estos son elementos contemplados también para la extinción del dominio. 

El Código Civil establece una serie de causas específicas para esta figura:
Venta a un 3º. Uno de los copropietarios puede vender su parte a alguien externo, el cual pasará a formar parte de la comunidad de bienes. También puede venderlo a alguien que ya sea un copropietario o a varios de ellos para que incrementen su participación.
Renuncia de los derechos. Cualquier copropietario puede renunciar a su parte de participación en la propiedad del inmueble.
Dividir la cosa común. Siempre que el bien no sea indivisible. Se trata de un proceso judicial en el que se efectúa su reparto. 

En caso de que sea indivisible, existe la opción de ir a subasta o de que los copropietarios lleguen a un acuerdo justo.
¿Qué consecuencias tiene extinguir un condominio?
Ahora que ya sabe qué es un proindiviso, llega el momento de especificar qué consecuencias tiene para cada una de las partes afectadas.
Consecuencias para los copropietarios
Dependerá de cómo se realice la extinción. Es posible, por ejemplo, que uno de ellos se quede con toda la propiedad del bien y que el resto consigan una indemnización económica a cambio de sus cuotas de participación. Asimismo, también puede suceder que se venda a un 3º y que, por tanto, todos pierdan sus derechos reales sobre el inmueble a cambio de dinero.
Aquí hay que tener otra cosa en cuenta. La extinción de condominio sin hipoteca es tal como la hemos explicado anteriormente. Sin embargo, conviene reseñar que extinguir el condominio de un inmueble hipotecado no salda la deuda de los deudores. La casa puede dejar de ser suya, pero seguir teniendo la obligación de hacer frente a los pagos.
Consecuencias para 3º:
No tienen por qué verse afectados en absoluto. No importa si se trata de un bien hipotecado o sujeto a derechos de servidumbre. En cualquier caso, es recomendable contar con los servicios de un especialista para que analice el acuerdo y todos los detalles relacionados con el uso y disfrute de un proindiviso.
Consecuencias frente a la Administración Pública
Una de las dudas más habituales tiene que ver con la extinción de condominio impuestos. De hecho, muchos interesados en deshacerse de su parte de la copropiedad quieren saber cuánto les costará. En este sentido, realmente no tienen mucho de qué preocuparse ya que extinguir el condominio es una acción exenta del pago del ITP (Impuesto de Transmisiones de bienes Patrimoniales). Según la comunidad autónoma de la que estemos hablando, su valor puede suponer entre un 3,5 y un 8 % del valor de venta. Así que resulta un ahorro considerable.
Sin embargo, la acción de extinguir el condominio sí que está sujeta al IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). 

También depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien. Su valor suele oscilar entre el 0,3 % y el 1,4 % del valor de venta.

El condominio en los bienes gananciales
Es un caso especial. Generalmente, cuando no hay hijos, no suele haber ningún problema en realizar la venta o en llegar a un acuerdo de uso y disfrute de proindiviso. Sin embargo, cuando sí que hay niños menores de edad de por medio, el juez adjudicará la utilización de la vivienda familiar a uno de los si no hay acuerdo.
La ley especifica claramente en este sentido que la extinción del condominio no puede afectar en ningún caso al derecho de uso y disfrute.
En definitiva, la extinción de condominio es una figura tradicionalmente asociada a herencias, separaciones y divorcios. Es normal ya que son los momentos en los que tener un bien en copropiedad puede resultar más problemático. Esperamos haber resuelto aquí todas sus dudas acerca de esta figura jurídica recogida por el Código Civil.