Divorcio, Vivienda y Bienes Gananciales

Redacción, 06 septiembre 2019
El Tribunal Supremo ha aclarado recientemente una situación que suelen producirse cuando hay divorcios de matrimonios casados en régimen de bienes gananciales. El Alto Tribunal establece que aquel cónyuge que haya comprado con dinero privativo una casa para la sociedad de gananciales puede recuperar el inmueble en caso de divorcio, si acredita el carácter privativo del dinero empleado.
Durante el 1º trimestre de este año, las separaciones y divorcios aumentaron un 1,2%, según datos del Consejo General del Poder Judicial. Esta ruptura de la convivencia obliga a las partes a decidir qué hacer con la vivienda o viviendas, sobre todo en caso de estar en gananciales.
En España los cónyuges pueden establecer el régimen económico de su matrimonio. De no mediar capitulaciones, el régimen del matrimonio será con carácter general el de sociedad de gananciales, salvo en Aragón, Baleares, Cataluña, Navarra y algunas zonas de País Vasco.
Salvador Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, recuerda que los bienes de un matrimonio en gananciales se presumirán que tienen tal condición, salvo que se acredite que son privativos de uno de los cónyuges.
De hecho, el Supremo estima que, tras un divorcio, y consecuentemente la liquidación de gananciales (es cuando se hace el reparto), los bienes adquiridos por los esposos serán gananciales si consta la voluntad de ambos de atribuir carácter ganancial al bien adquirido. No obstante, si uno de los cónyuges acredita que el precio se pagó con fondos privativos, tendrá derecho a exigir al otro que le reintegre el importe actualizado, es decir, derecho de reembolso a su favor. Esto significa que tendrá un crédito a su favor frente a la sociedad de gananciales que deberá tenerse en cuenta al liquidarla, pudiendo recuperar el dinero que pagó por la casa y actualizado.
Por tanto, a la hora de repartirse los bienes, la casa se queda entera-mente en el patrimonio del cónyuge que la compró.
Por el contrario, si fue únicamente uno de los cónyuges quien compró y manifestó que adquiría para la sociedad de gananciales, por sí sola, dicha declaración no será suficiente para que el bien tenga carácter ganancial, pudiendo considerarse como bien privativo del cónyuge que hizo el desembolso, siempre que acredite el carácter privativo del dinero empleado.
Cómo tributan la hipoteca y la vivienda habitual en la Renta tras el divorcio
La casuística puede ser variopinta, así que a continuación exponemos 4 situaciones comunes:
1.- Si uno de los cónyuges se queda con la vivienda habitual.
2.- Si uno de los 2 se queda con la vivienda, tiene que compensar al otro en metálico o asumiendo la carga hipotecaria. De cara a la declaración de la renta, en estos casos no se tributará en el IRPF. Según la Ley del IRPF, no existe alteración en la composición del patrimonio en caso de disolución del régimen de gananciales. Y tampoco existe ni ganancia ni pérdida patrimonial en el caso de extinción del régimen de separación de bienes cuando se produzcan compensaciones o adjudicaciones de bienes. Y ello, siempre que no se produzca un exceso de adjudicación. Es decir, que 1 de los 2 reciba más de lo que tenía.
Además, en caso de adjudicación de la vivienda a uno de los ex-cónyuges, no puede haber una actualización del valor de la propiedad. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, explica que, si en su día el inmueble se compró por 200.000 euros, correspondiendo el 50% a cada cónyuge (100.000 euros), no puede otorgarse un valor superior al inmueble al adjudicárselo a uno de ellos (por ejemplo, 260.000 euros).
“Si esto se hace, cada excónyuge experimentará una alteración patrimonial porque su parte se valorará en 130.000 euros (frente a los 100.000 euros que inicialmente tenía). Y tendrá que tributar por dicha alteración patrimonial”, añade el experto. 

No obstante, matiza que algunos Tribunales Superiores de Justicia están considerando que dicha alteración patrimonial tampoco existiría en estos casos en que se actualiza el valor del inmueble. Se trata de un tema que, sin duda, tendrá que ser aclarado por el Tribunal Supremo.

Por otro lado, si la persona que se queda con la vivienda habitual decide venderla en un futuro, no siempre podrá aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF. Porque Hacienda considera que el requisito de que el inmueble sea la vivienda habitual del contribuyente (que viva en ella al menos durante 3 años) hay que analizarlo por separado respecto a cada mitad del inmueble.
3.- Ambas personas logran vender la vivienda
Si los excónyuges consiguen vender la vivienda, cada uno obtendrá una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, que se valorará por la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. 

Y tributarán en función de la proporción en la que sean propietarios. Tributarán a tipo fijo al 19% por los primeros 6.000 euros de ganancia; al 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y al 23% (más de 50.000 euros).
Si luego el dinero obtenido lo reinvierten en otra vivienda habitual, podrán aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual. 

En caso de que registren pérdidas, también hay que declararlas y podrán compensarse con los saldos positivos obtenidos en la propia declaración de la renta.
4.- Qué pasa si no logran vender la casa.
Quizás la expareja quiera vender la casa, pero no lo consigan por no encontrar comprador o porque el precio que piden los posibles compradores es inferior al valor de la hipoteca. Mientras tanto, los copropietarios deben seguir pagando los gastos que genera la vivienda y deben incluirlo en su IRPF, de acuerdo con su porcentaje de participación.
Otro aspecto a tener en cuenta es si ninguno de los 2 vive ya en la vivienda habitual. En este caso, ambos deberán imputarse rentas inmobiliarias. Pero si uno de ellos sí que reside en la casa, entonces únicamente debe imputarse rentas inmobiliarias el otro.
Otra posibilidad que pueden contemplar los excónyuges es poner en alquiler la vivienda para cubrir gastos y el pago de la hipoteca. 

Aquí te explicamos cómo declarar los alquileres en el IRPF paso a paso. Ambos podrán aplicarse la reducción del 60% sobre el rendimiento neto obtenido del alquiler, siempre que declaren en el IRPF el arrendamiento percibido como rendimiento de capital inmobiliario. 

Y se pueden deducir una serie de gastos, aunque el piso esté vacío.
Otra opción que puede negociar la expareja es intentar negociar con el banco una dación en pago de la vivienda habitual. De conseguirlo, la ganancia patrimonial obtenida estaría exenta de IRPF, pero siempre y cuando los contribuyentes no cuenten con otros bienes y derechos con los que satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la transmisión del inmueble.
Qué pasa si uno de los cónyuges usa la vivienda, pero la hipoteca se paga a medias
Otra posibilidad es que los excónyuges mantengan al 50% la titularidad y sigan pagando la hipoteca, pero que solo uno de ellos disfrute de la casa. La persona que no viva ya en la casa podrá seguir disfrutando de la deducción por inversión en vivienda, aunque la casa deje de ser su residencial habitual. Si adquirieron antes del 1 de enero de 2013, la Ley del IRPF considera que se puede seguir deduciendo la hipoteca si la vivienda sigue siendo la habitual para su excónyuge y sus hijos.
Eso sí, tal y como recuerda José María Salcedo, “el contribuyente sólo podrá aplicarse la deducción en función de su porcentaje de propiedad sobre la vivienda. Es decir, si paga el 100% de la hipoteca, pero sólo es propietario del 50% del inmueble, sólo podrá deducirse la mitad del importe pagado”.