las hipotecas actuales son una "bomba" de efectos retardados

Idealista. Por juan villen - i... Martes, 29 Mayo, 2012

La reciente doble barra libre de liquidez del banco central europeo (bce) llenó los medios de comunicación de titulares sobre la posibilidad de que fluyese el crédito y que además lo hiciese en condiciones más ventajosas para los consumidores y las empresas. como en muchas otras situaciones, la teoría y la práctica distan mucho de encontrarse, al menos en el caso de las hipotecas

La necesidad de compensar las cada vez mayores provisiones por morosidad, así como los altos costes de financiación reales (si descontamos el efecto de esta barra libre de liquidez), llevan a la banca a trasladar al cliente final unos costes superiores, por lo que aquellos que esperaban que con el euribor más bajo iban a conseguir una hipoteca más barata se han dado de bruces con la dura realidad

El último dato publicado por el banco de españa (bde) sobre los tipos de interés aplicados por los bancos en las hipotecas concedidas durante el 1º trimestre del año lo deja claro: 

1.- euribor a la baja (línea verde oscura),

2.- los diferenciales continúan su imparable senda alcista  (línea verde clara) y

3.- el tipo de interés final de las hipotecas está al alza (línea verde fluorescente), cerca ya del 4%

en el gráfico se puede ver perfectamente cómo el euribor cae desde principios de año (situándose en el 1,37% en abril), pero el tipo aplicado a los nuevos préstamos hipotecarios sube hasta el 3,62% en marzo, lo que lleva el diferencial medio (calculado sobre el euribor del mes anterior) a casi el 1,94%, acercándose peligrosamente a la cota del 2%.

una “bomba” con efectos retardados

El problema no se sufre hoy porque el euribor está en niveles bajísimos, pero puede llegar en un futuro cuando suban los tipos de interés. 

Y es que, cuando se contrata la hipoteca siempre miramos si nos podemos permitir la cuota mensual actual, en función de nuestros ingresos y gastos.

En la situación actual de tipos extremadamente bajos, un tipo de interés entre el 3,5% y el 4% no enciende las luces de alarma, pues suelen ser cuotas asequibles. 

Pero si volvemos al gráfico anterior, podemos ver que el euribor (índice de referencia de la mayoría de las hipotecas formalizadas en España, casi todas a tipo variable), puede subir abruptamente tal y como sucedió desde mediados de 2005.

La expectativa de inflación que los expertos descuentan, y que parece puede hincharse más si se toman medidas adicionales de liquidez que ayuden a las economías más estancadas a volver a la senda del crecimiento, nos puede llevar a un escenario similar de subida de tipos en 2013 o 2014; y no parece que Alemania esté por la labor de permitir un nivel de inflación elevado, así que el euribor subirá seguro, antes o después.

Por lo tanto, quienes estén contratando hipotecas ahora, podrán encontrarse con revisiones anuales con un euribor alto y diferenciales elevados, lo que elevará drásticamente la cuota, como podemos ver en el ejemplo siguiente:

Si tenemos una hipoteca inicial al 3% (euribor actual del 1,3% + diferencial del 1,7%), y el euribor sube al 5,3% - nivel alcanzado en junio de 2008 – nuestro tipo de interés subirá hasta el 7%, y la cuota pasará de 632€ a 998€, subiendo un 58%. 

Un escenario más neutro de un euribor alrededor del 4% y un diferencial como el que se está pagando actualmente nos elevaría la cuota cerca de un 40% respecto a lo que pagaríamos actualmente

Hay quien opina que para entonces se podrá cambiar de banco, consiguiendo condiciones mejores, una vez amaine la tormenta; pero dado que esta crisis es dura y profunda, lo mejor será que quien se comprometa con una hipoteca hoy, se asegure que puede pagar también una cuota superior en un futuro próximo, no vaya a ser que nadie salga a su auxilio cuando suba la marea…