Alquiler, Dación en Pago y Desaucio express

El INE constata que el 'desahucio exprés' comienza a funcionar: Lo peor del alquiler no es el inquilino moroso.

Cinco Días Raquel Díaz Guijarro - Madrid - 08/06/2012 -

Ahora que parece que casi todo lo relacionado con la vivienda en propiedad es malo y, por contra, lo bueno es alquilar, quizás haya llegado la hora de poner sobre la mesa algunas verdades y mentiras del oscuro mundo (la mayoría de los contratos no se declara en España) de los arrendamientos. 
Ni todo es tan horrible como en ocasiones se ha querido pintar, ni es tan fácil conseguir un buen piso de alquiler en España con una aceptable relación calidad-precio.

En demasiadas ocasiones suele asociarse alquiler con inquilinos morosos que acaban abandonando la casa muchos meses después de empezar a no pagar y, en algunos casos, dejando el piso casi en ruina.
Para ser justos, también existe la creencia demasiado generalizada de que buena parte de los caseros suelen ser tiranos que solo se preocupan de cobrar la renta y, sin embargo, desaparecen como por arte de magia cuando algo se estropea y le corresponde a ellos repararlo.

Pues bien, si así fuera los juzgados estarían colapsados a diario por las demandas interpuestas por unos y otros y lo cierto es que la única estadística que mide esa conflictividad constata lo contrario. 
Según las cifras que publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE), a finales de 2011 se registraron un total de 24.622 sentencias sobre conflictos relacionados con los contratos de arrendamiento urbano (entendiendo por tales los alquileres no solo de viviendas, sino también de plazas de aparcamiento, locales comerciales y otros inmuebles para usos industriales).
Este volumen representa un descenso del 16,7% sobre los procesos resueltos en 2010 y es el 2º ejercicio consecutivo en el que bajan los litigios. Y todo ello justo cuando arrecia la crisis. Es decir, que mientras el paro repuntaba y las expectativas se tornaban negrísimas, no se ha disparado el número de conflictos en materia de alquiler. 

Es más, la estadística del INE, elaborada a partir de los datos suministrados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), detalla que de ese total, 19.420 sentencias se refirieron a arrendamientos de casas, también un 15,7% menos que un año antes.
Lo que sigue invariable es que la inmensa mayoría de los litigios que llegan a resolverse vía judicial (otra parte de los conflictos queda zanjada antes) es por falta de pago de la renta: 18.492 de esos 19.420.
Le sigue a muchísima distancia:
a.-  la denegación de prórrogas,
b.-  la no utilización de la casa como residencia permanente o 
c.- la realización de daños.

Pero es que si se compara con el total de viviendas en alquiler que existen en la actualidad en España, que según el Ministerio de Fomento son 1,8 millones, las cifras pierden fuerza. 
Las 19.420 sentencias sobre arrendamientos de vivienda apenas representan el 1,07% de ese parque en alquiler. 
Por ello, salvo para quienes han pasado por esa experiencia, cada vez hay más expertos que coinciden en que lo peor del alquiler no es el inquilino moroso, ya que las cifras demuestran que haberlos, haylos; algunos son incluso auténticos profesionales del impago, pero es mucho peor que no se les pueda desalojar de manera ágil y barata, o que no exista una oferta de buena calidad suficiente y con una gestión profesionalizada.

Las reformas emprendidas van en esa línea y la prueba es que en esa bajada de litigios de 2011 ha tenido mucho que ver el llamado desahucio exprés, aquel por el que se acortan los plazos del desalojo al ser el secretario judicial quien fija la fecha de la recuperación del piso para su propietario en un decreto, según el INE. 
 La variación introducida ahora prevé reducir el proceso a menos de 1 año.

El debate de la dación en pago llega a Europa

Y si en materia de alquileres el Gobierno está tratando de agilizar más los procesos judiciales, al hablar de la vivienda en propiedad ayer llegó a Europa el debate sobre la dación en pago. 
La Comisión de Economía del Parlamento Europeo (PE) respaldó una propuesta del eurodiputado socialista español Antolín Sánchez-Presedo en favor de esa figura de la dación en pago que consiste en entregar la casa al banco y dar por saldada con ella el resto de la deuda hipotecaria, siempre que el banco esté de acuerdo.
"Los Estados miembros deben autorizar las daciones en pago cuando las partes lo acuerden, nada impide que esta sea una fórmula", comentó en rueda de prensa Sánchez-Presedo, ponente del informe del PE sobre una directiva comunitaria de créditos hipotecarios. 

El eurodiputado español explicó que no se trata de extender la dación en pago para resolver todos los casos de impago de hipotecas, sobre todo porque hay consumidores que prefieren una prórroga o fijar nuevos acuerdos provisionales a desprenderse de su casa.
Los eurodiputados exigen además a los bancos que hagan todos los esfuerzos posibles para llegar a un acuerdo con el cliente en caso de impago antes de iniciar el desahucio y que se tengan en cuenta las circunstancias personales del afectado. 
Esto incluiría limitar el embargo de salarios, pensiones y otros ingresos con el fin de garantizar que los consumidores mantienen una renta mínima para subsistir. 
Esta propuesta forma parte de una normativa más amplia que se negocia en Bruselas para prevenir los riesgos en la concesión de hipotecas.