Cesión de inmuebles a hijo por razón de matrimonio

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Cesión de inmuebles a hijo por razón de matrimonio y posterior acción reivindicatoria

Comentario a la Sentencia del TS núm. 1022/2005, de 26 diciembre de 2005 (RJ 2006, 180)

Asunción Sola Pascual
Abogada,  Coordinadora de Aranzadi Civil

    Un propietario cede gratuitamente un inmueble a su hijo y a su esposa para que puedan usarlo como hogar familiar. Posteriormente se produce la ruptura matrimonial de la pareja, y se fija judicialmente entre las distintas medidas, la de atribuir el uso y disfrute del piso a la esposa. El propietario y padre del ex esposo demanda la recuperación de la vivienda cedida.

¿Comodato o precario? Ésta es la cuestión.

La Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales es prolija y divergente y el TS ha recorrido un largo camino con pocos pronunciamientos. Quizás, con la sentencia de 26 de diciembre del 2005 ( RJ 2006\180) , el TS ha querido poner algo de orden a este enredo, de ahí su relevancia; además, no se conocen nuevos pronunciamientos desde entonces del Alto Tribunal. 

La sentencia de 2006 que vengo a comentar, repasa el camino doctrinal recorrido por el TS desde la ya añeja resolución de 30 noviembre de 1964 ( RJ 1964\5552) .

Entonces el TS sin equívocos argumentaba que «aunque es normal y frecuente que los padres de familia, al casarse alguno de sus hijos, les entreguen la vivienda para que vayan a habitar en ella, lo cierto es que esa cesión del uso y disfrute, sin señalamiento y exigencia de pago de renta o merced, no puede inferirse, mientras otra cosa no conste, que se establezca un derecho real de habitación, sino solamente que se constituye un verdadero precario, en el sentido técnico con que el derecho romano lo configuraba; que cesará cuando a él quieran ponerle fin el cedente o el cesionario». 

En el año 1989 el TS volvió a pronunciarse por sentencia de 23 mayo de 1989 ( RJ 1989\3880) y lo hizo para introducir una pequeña variante al configurar el precario como un verdadero préstamo de uso, es decir, como un comodato cuya duración y plazo queda a la libre disposición del comodante, entrando para ello en juego la aplicación del artículo 1750 del Código Civil ( LEG 1889\27) , con arreglo al cual el comodante «puede reclamar lo cedido a su voluntad». 

La sentencia de 2 de diciembre 1992 ( RJ 1992\10250) modificó la doctrina imperante al denegar la acción recuperatoria de los propietarios tras el divorcio del hijo y la asignación del uso de la vivienda a la exnuera, y nietas por considerar que persistía la necesidad familiar para la que se cedió el uso y no concurría la necesidad urgente en los cedentes. 

Por aplicación de los artículos 1749 y 1750, «estando destinada la proyección unilateral del comodato en servir de habitación a la familia de los demandados y sus hijas, aunque no se haya especificado el tiempo de su duración, éste viene circunscrito y reflejado por esa necesidad familiar que no se ha negado en la demanda como tampoco se ha justificado ni alegado siquiera en la misma la "necesidad urgente" de los dueños para recuperar el piso». 

Cambio doctrinal de corta duración porque la STS de 31 de diciembre de 1994 ( RJ 1994\10330) rescató la línea tradicional iniciada por la sentencia de 1964 al considerar que la cesión del uso y disfrute de una vivienda a un familiar muy allegado sin plazo ni exigencia de renta es constitutiva de un simple precario.

«La protección de la vivienda familiar se produce a través de la protección del derecho que la familia tiene al uso, y que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente, y sí sólo proteger el que la familia ya tenía. Así, quienes ocupan en precario la vivienda no pueden obtener una protección posesoria de vigor jurídico superior al que el hecho del precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares muy dignas de protección con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita ceder el uso de la vivienda. 

Y traería como consecuencia que desaparecieran muchas benéficas ayudas para proporcionar techo a seres queridos ante el temor de que una crisis familiar privara en parte del poder de disposición que sobre la vivienda tiene el cedente del uso». 

A partir de entonces el TS vino construyendo una doctrina pacífica que se plasmó definitivamente en las sentencias de 22 de abril de 2004 ( RJ 2004\2713) y 26 de diciembre 2005 ( RJ 2006\180) , esta última como la más representativa y concluyente de la actual postura jurisprudencial. 

«Ratio decidendi»

De lo que se trata es de dilucidar si la demandada, a saber, la exesposa del hijo del demandante, ostentaba un título que le permitiera seguir poseyendo el inmueble del padre de su marido después de producirse la ruptura matrimonial.

Como la cesión lo fue a título gratuito y revocable, 2 son las posturas y una es la solución:

1ª solución. Comodato

Que estemos ante una relación contractual que justifique la posesión, es decir, que entre en juego la figura del comodato y que se haya pactado la utilización por la familia del concedente.

2ª solución. Precario

Que se trate de una posesión meramente tolerada sujeta exclusivamente a la voluntad del propietario. 

Con este sustento fáctico y jurídico el TS resuelve que como la sentencia de homologación del convenio regulador de separación no puede afectar a terceros ajenos al matrimonio (que no son parte en el proceso matrimonial), al no probarse la existencia de ningún contrato, la cesión se califica como precario. 

Por consiguiente, procede la reivindicación del inmueble litigioso. Punto final de una doctrina pacífica.

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