Asumir la hipoteca sin residir en la vivienda

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2008/12/10/182009.php?page=2
Asumir la hipoteca sin residir en la vivienda.

En ocasiones, el juez responsable del proceso de separación decide que, aunque el total de la hipoteca debe continuar asumiéndola una de las partes (o las 2 partes de forma compartida), el uso y disfrute de la vivienda la mantenga en exclusividad quien conserve la patria potestad de los hijos en común (por regla general, la madre).

De este modo, uno de los miembros de la pareja se ve "en la calle", debe procurarse un nuevo alojamiento y está obligado a hacerse cargo de una hipoteca sobre una vivienda de la que no puede hacer uso, aunque lo habitual en estos casos es que la vivienda sea considerada suya de forma privativa, aportada a la sociedad matrimonial y que quede libre y a su disposición cuando los hijos alcancen la mayoría de edad y consigan una retribución laboral.

Aunque el inmueble pase a ser de una de las 2 partes, las condiciones de la hipoteca no se modifican y en casos de impago se reclamará a ambos titulares.

Si la decisión es que tanto la propiedad del inmueble como la carga de la hipoteca pase a ser exclusivamente de uno de los 2 interesados, lo usual es que no modifiquen los términos alcanzados en la firma de la hipoteca.
De este modo, en casos de impago, las entidades reclamarán el abono de la deuda a ambos titulares, ya que la orden judicial no obliga a los bancos y cajas a eliminar a uno de los dos titulares, por lo que las entidades continuarán reclamando el importe de la deuda a ambos.

Exención de condominio.
Las sociedades civiles, e incluso, las parejas que aun sin contraer matrimonio civil establecen una sociedad de hecho, al separarse, pueden disolver esa sociedad, y repartir entre los socios sus bienes y deudas, los derechos y las obligaciones.
Es un trámite aconsejable porque permite ahorrarse el impuesto de compra-venta, que supone un porcentaje importante sobre el valor de la compra.
Con la exención de condominio únicamente debe abonarse a las arcas del Estado la cantidad correspondiente al impuesto de transmisiones.

La exención de condominio permite ahorrarse el impuesto de compra-venta, que supone un porcentaje importante sobre el valor de la compra.
El impuesto de transmisiones, establecido en torno al 0,75% y el 1% (depende de cada comunidad autónoma), es inferior al elevado impuesto de compra-venta, cerca del 7%, aunque varía en cada comunidad autónoma y contempla exenciones en virtud de las características de cada cliente, por ejemplo, al justificar unos ingresos mínimos.

Ejecutar la hipoteca.
Un caso extremo es el de una ruptura en la que el bien inmueble compartido hasta la fecha ni se venda, ni haya posibilidad de que se la pueda quedar uno de los 2.
Ante este supuesto, la práctica más común es que se ejecute la hipoteca y pierdan la casa.
El banco se queda con el inmueble y se adjudica el bien, o la vivienda sale a subasta.

¿Cómo se ejecuta una hipoteca?
La entidad bancaria sigue los siguentes trámites:
Inicio de demanda: comienza en el momento en que el banco interpone una demanda ante el Juzgado por impago de deuda, reclamando su abono al deudor.

Embargo judicial de la vivienda a favor de la entidad de crédito.

Subasta pública: agotados los plazos legales y permaneciendo impagada la deuda, se procede a la subasta pública.

El inmueble sale a subasta por un importe similar al de la deuda contraída por el deudor, quien no recibe ninguna cuantía económica, al no restar beneficio económico alguno de la venta.
Por lo tanto, el cliente se queda sin vivienda, y posiblemente sin liquidez ni ahorros para iniciar una nueva compra.

LOS SUPUESTOS.
La hipoteca varía:
Cuando la vivienda compartida se pone en venta y la propiedad pasa a un 3º.
Si uno de los 2 cónyuges compra o vende su parte a su ex pareja.

La hipoteca permanece invariable.
El miembro de la pareja que compra su parte al otro asume el total de la deuda como único titular.
El propietario de la vivienda sigue haciéndose cargo de la hipoteca por orden judicial, aunque no resida en ella.
Se realiza una exención de condominio.