viernes, 1 de abril de 2016

Divorcio: ¿qué pasa con la casa y con la hipoteca?

LA EXTINCIÓN del Condominio, lo más económico.
Es probable que una de las partes desee quedarse con la propiedad de la vivienda. En este caso, la fórmula más adecuada y económica es la extinción del condominio
E. Sanz |
En 2015, más de 120.000 parejas disolvieron su matrimonio, se separaron o se divorciaron, según datos del INE. A esta cantidad habría que sumar la cifra indeterminada -no hay estadísticas que recojan el dato- de aquellas parejas que, sin estar casadas, decidieron poner fin a su relación. Muchas de estas frustradas parejas, en un pasado en el que se imponía el amor, decidieron comprar casa juntos. 
Una casa que cuando llega el doloroso momento de la separación se convierte en un auténtico quebradero de cabeza. 
¿Qué pasa con la vivienda que fue adquirida con tanta ilusión por ambas partes?, y más importante aún, ¿qué pasa con la hipoteca
Ante estas situaciones, son varias las opciones sobre la mesa. 
En 1º lugar, y en un contexto como el actual de recuperación del mercado inmobiliario, una de las opciones puede ser poner a la venta la vivienda y con el importe obtenido de la transacción cancelar la hipoteca y dividir las ganancias. Si compramos en el pico de la burbuja y el dinero obtenido no es suficiente para cancelar la deuda con el banco, será necesario repartirse las pérdidas. En este caso, también es posible intentar la dación en pago con la entidad financiera. 
No obstante, y aunque estos procedimientos han ido en aumento en los últimos años, es posible que el banco no acceda a ello. 
Extinguir el Condominio.
Por otro lado, es probable que una de las partes desee quedarse con la propiedad de la vivienda. En este caso, la fórmula más adecuada es la extinción del condominio. Una forma de transmisión que, desde el punto de vista fiscal, resulta mucho más barata que vender nuestra parte de la casa a la pareja que quiere quedarse con ella. Esta operación tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicando entre un 0,5% y un 1% (según la Comunidad Autónoma) sobre el valor real de los bienes adjudicados, más gastos notariales, en lugar del 6%-7% que se paga si se instrumenta como una compra-venta. 

Para que nos hagamos una idea, para un piso valorado en 100.000 euros, el ahorro puede rondar los 7.000 euros solo en lo que a la transmisión del 50% de la casa se refiere.
"Es una forma de transmisión. De hecho, ambas operaciones, tanto la venta de la vivienda como la extinción del condominio, se realizan ante notario, pero, a nivel fiscal, esta última fórmula es mucho más económica. En ambos casos, una de las partes deja de ser propietaria de la vivienda y traspasa su parte a la expareja. Se firma ante notario y no se necesita la autorización del banco", explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro, portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance, quien recuerda que si la persona que cede su proindiviso recibe más dinero de lo que vale su parte, deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF.
Pero ¿que pasa con la hipoteca?
Al extinguir el condominio, una de las partes deja de ser propietaria de la vivienda, pero se mantiene como titular del préstamo hipotecario y debe hacer frente a las obligaciones con el banco.  
"Es muy frecuente que las parejas, cuando se separan o se divorcian, resuelvan el tema de la casa y, sin embargo, se olviden de la hipoteca, lo que da lugar a situaciones en las que una parte ya no es propietaria de la casa pero sigue teniendo una deuda con el banco, teniendo que responder ante ella con todos sus bienes presentes y futuros", apunta Monserrat. "Y, llegados a este punto, la decisión depende totalmente del banco, que es quien debe acceder a quitar a un titular de la hipoteca y, por tanto, perder a una de las garantías del préstamo".
De ahí que no siempre las entidades financieras estén dispuestas a ello. "Durante la crisis, muchas parejas que decidieron separarse tuvieron muy complicado que el banco accediera a ello. Cuando lo hacían, encarecían las hipotecas y pedían más avalistas. Hoy en día, con la mejora económica, son más proclives a ello. No obstante, solo acceden si el hipotecante que se queda como titular de la deuda es el más solvente de los 2 y está dispuesto a pagar un tipo de interés más elevado, lo que da lugar a que la negociación entre el banco y el cliente esté bastante descompensada". 
En este sentido, la recomendación de los expertos es acudir al banco y solicitar la novación de la hipoteca y, una vez aprobada, llevar a cabo la extinción del condominio, realizando ambos trámites al mismo tiempo ante un notario.
Al extinguir el condominio, una de las partes deja de ser propietaria de la vivienda, pero se mantiene como titular de la hipoteca
"De la misma manera que cuando compramos una casa acudimos ante un notario para firmar las escrituras de compraventa y las escrituras del préstamo hipotecario, tendremos que firmar ante notario la extinción del condominio y la supresión de uno de los titulares en la hipoteca y, de nuevo, llevar los papeles al registro para que quede constancia de ello". 
De no llevar a cabo estos trámites, podemos llevarnos una desagradable sorpresa si nuestra expareja no paga al banco, que puede embargarnos la nómina y nuestras propiedades. Y aunque pague, tendremos problemas, por ejemplo, si queremos solicitar otro préstamo, ya que figuraremos como deudores de la hipoteca antigua.
Problemas cuando haya avalistas.
Dejar de figurar como titular en una hipoteca se puede complicar cuando existen avalistas. Pongamos un ejemplo. Imaginemos que fueron los padres de ella los que actuaron como avalistas en la operación de compraventa de la vivienda. Tras la separación, es él quien se quiere quedar con la casa. Pero a él no le avalaron sus padres. En este caso, podría darse el caso de que el banco acepte que ella deje de figurar como titular de la hipoteca pero no así los avalistas, es decir, sus padres. "De ahí que mi recomendación sea siempre que cuando se va a comprar una casa y va a haber avalistas, que los haya por ambas partes", recomienda Pau A. Monserrat.