inscripción en el registro de la propiedad de la compraventa de una vivienda

por: carmen giménez, abogada /09.02.2015,
Una vez firmada la escritura de compraventa y ya pagados los impuestos, el último trámite que nos quedaría para salvaguardar el derecho de propiedad adquirido, y darle todas la bendiciones, es el de la inscripción en el registro de la propiedad. Dicha inscripción es necesaria y un seguro contra los problemas que podamos tener con nuestro inmueble
en 1º lugar se ha de indicar que la inscripción de la escritura de la compraventa en el registro de la propiedad es voluntaria, no es en absoluto obligatoria, pero sí es totalmente recomendable como garantía de protección a favor del titular de la propiedad adquirida. Pero sí es necesaria si pretendemos solicitar una hipoteca, ya que este préstamo no existe mientras no esté inscrita en el registro de la propiedad. Por tanto, dicha inscripción tiene carácter constitutivo de la garantía entregada a favor de la entidad financiera o particular a favor de quien se otorga el registro de la propiedad y los actos inscritos en él, tienen efecto “erga omnes”, es decir, frente a cualquier persona o frente a terceros, por tanto, la inscripción en el registro garantiza al comprador:

• ser considerado como único y verdadero propietario mientras no se declare lo contrario en sentencia judicial.
• protección frente a los acreedores del vendedor. Si el vendedor tiene o contrae deudas que no paga, los acreedores embargarán sus bienes, entre ellos los que consten en el registro de la propiedad, aunque su titular dominical sea otro, por lo que, el comprador que no haya inscrito su derecho o escritura, se verá inmerso en un proceso indeseado y costoso.
• será protegido judicialmente en caso de que, por otros, sea discutido su derecho de propiedad o se perturbe su posesión o derecho de ocupación.
• inscrito el derecho de propiedad, sin el consentimiento del propietario, nadie podrá adquirir con eficacia ningún derecho sobre el mismo.

El derecho inscrito en el registro se considera cierto hasta que se demuestre lo contrario. Por ejemplo si 2 personas compran la misma casa a otra persona (que, en todo caso, les estafa) no importa en qué orden realice la compra, el 1º que inscriba su escritura de compraventa en el registro tendrá prioridad sobre el inmueble. El otro tendrá que acudir al juez a demostrar, en su caso, que su derecho es preferente. Además, el registro de la propiedad es público, permitiendo a una persona, que por ejemplo vaya a adquirir un inmueble, consultar en el mismo si ese inmueble figura a nombre de quien se lo va a vender, si existe algún derecho que lo grave (arrendamientos, hipotecas, opción de compra,….), alguna carga como embargos, etc
La publicidad del registro se realiza mediante la entrega al interesado de nota simple informativa o certificación expedida por el registrador, previa solicitud de la misma. En conclusión, la inscripción en el registro de la propiedad va a dar al adquirente o comprador más garantías legales sobre el bien inmueble, siendo prácticamente una temeridad no realizar dicha inscripción